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Rachat ou renégociation de prêt immobilier : quels avantages ?

Dernière révision : 21/05/2019

Vous avez souscrit un prêt immobilier il y a quelques années et vous constatez que les taux ont chuté depuis ?

Si vous êtes dans cette position, deux solutions s'offrent à vous pour profiter de la faiblesse actuelle des taux.

Pour cela, vous pouvez d'abord renégocier votre prêt immobilier auprès de la banque prêteuse ou bien effectuer un rachat de crédit.

Vous pouvez également solliciter un nouvel établissement qui aura la charge de solder l'ancien prêt tout en vous en faisant souscrire un nouveau avec le taux recherché.

Lorsque les deux propositions sont possibles, laquelle choisir ?

Rachat ou renégociation de crédit ?

Un contexte favorable aux emprunteurs

Avant d'étudier les solutions existantes afin d'améliorer vos conditions de crédit, la première étape consiste à vérifier que les taux actuels sont intéressants.

Et c’est le cas !

Par exemple, en mai 2017, les taux immobiliers s’affichaient à 1,80% en moyenne contre seulement 1,45% deux ans plus tard en mai 2019.

Le taux mini, c'est-à-dire que le taux le plus bas du marché et réservé aux dossiers les plus solides, passe même sous la barre symbolique des 1% et s’établit à 0,95% en mai 2019. En mai 2017, ce taux était encore à 1,30%.

Renégociation ou rachat de crédit ?

Avant d’entamer les démarches de renégociation ou de rachat, il est facilement possible de vérifier si la modification de crédit est rentable.

Pour cela, il est généralement admis qu'un différentiel de taux compris entre 0,80% à 1% est nécessaire. Par exemple, si le taux de votre crédit est actuellement de 2,00%, vous aurez probablement besoin de viser un nouveau taux de crédit à partir de 1,20% pour rendre l'opération financièrement bénéfique.

Ensuite, concernant la durée de remboursement, il est recommandé de se trouver dans le premier tiers de celle-ci ou au tout début du deuxième.

Dernièrement, il est conseillé de réaliser l'opération avec un capital restant dû supérieur à 70 000€.

Si ces trois conditions sont réunies, banco !

Vous êtes alors sûr de pouvoir réaliser des économies grâce à une renégociation ou à un rachat de crédit.

Mais laquelle des deux solutions choisir ?

Il est important de ne pas confondre renégociation de crédit immobilier et rachat de prêt.

Le premier est clair : il vise à racheter un crédit dont les conditions ne sont plus aussi intéressantes qu’au moment de sa souscription.

Le rachat de crédit regroupe plusieurs crédits en un nouvel emprunt unifié.

Cela peut aussi être par exemple l'occasion de fusionner plusieurs prêts en un afin de retrouver un équilibre dans son budget en baissant les mensualités. Grâce au regroupement de crédits, l’emprunteur ne s’adresse plus qu’à un seul créancier, il ne rembourse qu’une seule mensualité et augmente ainsi son reste à vivre.

BON A SAVOIR : Baisser les mensualités signifie augmenter la durée du prêt et augmenter la durée entraîne l’allongement de la durée de versement des intérêts. Ainsi, le coût final du crédit est plus important qu’avant l’opération de rachat.

Renégociation de crédit immobilier, principe et avantages

Pour entamer la renégociation de votre prêt immobilier, rien de plus simple ! Il vous suffit d'entrer en contact avec la banque qui vous a octroyé le crédit.

Celle-ci va étudier votre demande et vous proposer un nouveau plan de financement en concordance avec les taux d’intérêts immobiliers actuels.

Il ne vous reste plus qu’à sortir votre ancien tableau d’amortissement et à le comparer avec le nouveau.

Si vos mensualités ou le coût total du nouveau crédit sont inférieurs à l’ancien, alors vous réalisez des économies en effectuant la renégociation.

BON A SAVOIR : Si vos revenus sont domiciliés dans la banque que vous sollicitez pour une renégociation, vous aurez plus de chances d’obtenir de belles décotes. Toutefois, vous devez faire attention aux frais de dossiers appliqués si vous décidez de réaliser une renégociation. Ces frais avoisinent les 1 000€ voire 1% du capital restant dû.

Le rachat de crédit immobilier

Il est important de vérifier si un rachat de crédit immobilier par la concurrence n’est pas plus intéressant qu’une renégociation. Ce qui arrive très fréquemment !

En effet, le rachat de prêt immobilier suppose le remboursement de l’ancien prêt et la souscription d’un nouveau auprès d’un autre établissement bancaire. Or, les banques concurrentes ont souvent intérêt à offrir des taux plus agressifs pour "chiper" des clients à leurs concurrentes....

L'occasion de réduire encore plus le coût total du crédit.

BON A SAVOIR : s'il est vrai que les banques procèdent à d’importantes décotes pour vous compter parmi leurs clients, il ne faut pas oublier que l’ancienne banque peut aussi appliquer des frais d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) qui s’élèvent à environ 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois maximum d’intérêts. Ces IRA peuvent avoir été négociées en début de prêt, lors de la signature du contrat, et c’est uniquement dans ce cas qu’elles ne seront pas appliquées.

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