Sur quels paramètres construire son crédit immobilier ?

Souscrire le meilleur crédit immobilier n’est pas un luxe, mais une nécessité.

Pourquoi une telle affirmation ?

Parce qu'il suffit d'une variation, même très minime, sur l'une des 3 caractéristiques les plus importantes d'un crédit (durée de remboursement, type de taux, type de prêt) pour que celle-ci se chiffre très rapidement en milliers d'euros. Somme potentiellement à la charge de l'emprunteur... ou de la banque !

Alors, si vous êtes sur le point de vous engager, Nextbanq vous propose sans plus attendre de voir ces 3 caractéristiques dans le détail !

SOMMAIRE

• Quelle durée choisir ?
• Quel taux d’intérêt choisir ?
• Les 3 méthodes pour changer de taux en cours de route
• Quel type de prêt choisir ?
• Le bon crédit immobilier : les 3 règles à retenir

Quelle durée choisir ?

En règle générale, un crédit immobilier est attribué pour une durée comprise entre 15 et 25 ans. Mais l’allongement de la durée de vie aidant, il est maintenant possible de s’endetter jusqu’à 40 ans !
Alors, faut-il étaler la durée de remboursement ? Tout d’abord, quelques principes de base :

• Plus la durée est élevée et plus le taux d’intérêt est important, car les banques considèrent que le risque de non-remboursement est plus important
• Plus la durée est élevée et plus le montant de la mensualité diminue
• Plus la durée est élevée et plus le crédit coûte cher

Ce dernier point est crucial. Même si le montant des mensualités diminue en allongeant la durée de remboursement, le coût total du crédit augmente malgré tout.

Voici pourquoi : la part du remboursement des intérêts dans chaque mensualité est calculée en fonction du capital restant à rembourser. Or, si par exemple le capital est remboursé sur 30 ans à la place de 20 ans, ce sont 10 années de plus où le taux d'intérêt du crédit va s'appliquer sur le capital restant à rembourser. Le coût total du crédit augmente donc mécaniquement avec la durée, même si le montant de la mensualité diminue.

Afin de visualiser cette « loi absolue » du crédit, le tableau ci-dessous représente un montant d’emprunt de 100 000€ avec un taux d’intérêt de 4,00%, avec pour seule variable la durée remboursement :

Une durée de remboursement de 40 ans coûte donc quasiment 5 fois plus cher en intérêts qu'une durée de remboursement de 10 ans (100 567€ contre 21 506€)... De quoi prendre conscience du coût de l'allongement du crédit !

Mais ce n'est pas tout, dans cet exemple, le taux de crédit est identique sur toutes les périodes de remboursement, afin d'isoler le rôle joué par le facteur temps. Or, comme vu précédemment, il ne faut pas oublier que dans la vraie vie le taux augmente avec la durée...

Donc, à la lecture de ce tableau, faut-il éviter d'allonger la durée de remboursement coûte que coûte ?

En réalité, la question ne se pose pas dans ces termes, mais plutôt : « quel est le montant des mensualités que l’emprunteur est capable de supporter tout en gardant une qualité de vie optimale ? ».  
La réponse à cette question est loin d’être évidente, mais résume tout le dilemme que doit faire face l’emprunteur :

• Une durée trop courte implique des difficultés à « boucler les fins de mois » à cause des mensualités trop élevées
• Une durée trop longue implique un surcoût du crédit qui peut se révéler loin d'être négligeable

Pour l'emprunteur, la durée optimale est donc celle qui permet de rembourser dans un délai aussi court que possible, tout en préservant l'équilibre financier.

A la lumière de ces éléments, une durée d'emprunt de 40 ans peut donc paraître excessive, mais dans ce cas précis, c'est aussi l'opportunité de devenir propriétaire pour des ménages avec des revenus plus modestes, par exemple par rapport à un emprunt sur 30 ans et les mensualités correspondantes plus élevées.

Choisir la durée optimale de remboursement est donc tout sauf un exercice facile, mais fort heureusement, une dose de flexibilité est à disposition de l'emprunteur !

• Le remboursement anticipé : est une option qui permet de rembourser tout ou partie du crédit en cas d'une importante rentrée d'argent. Voir son fonctionnement.
• Les mensualités modulables : de plus en plus fréquemment, les banques permettent de faire varier le montant des mensualités à la hausse ou à la baisse pendant la vie du crédit, avec ou sans coût.

Mais avant de "plonger" dans la comparaison de ces "sous-variables", choisir le type de taux adapté est bien plus important comme nous allons voir !

Quel taux d’intérêt choisir ?

Dans leur quête de répondre à un maximum de besoins, et donc d’engranger des profits, les banques proposent souvent une multitude de types de taux d’intérêt, avec pour chacun divers avantages et inconvénients. Attention donc aux pièges !

Voici les types de taux disponibles :

Taux fixe

C’est le type de taux le plus répandu. Avec un taux fixe, l’emprunteur connaît exactement le coût des intérêts pour toute la durée du contrat, et cela dès la souscription grâce à la remise d’un tableau d’amortissement. Aucune surprise n’est donc à prévoir.

Si à l'origine, le taux fixe était accordé aux « meilleurs clients », l'expérience acquise suite à diverses crises financières a permis de populariser ce type de taux à la grande majorité des dossiers, même les plus fragiles. Et c'est une bonne chose !

Taux variable

Le taux variable représente un pari sur l’avenir. C’est-à-dire qu’au début de la vie du prêt, la valeur du taux d’intérêt variable est systématiquement moins élevée que dans le cas d’un taux fixe. Mais comme son nom l’indique, le taux varie ensuite en fonction de l’évolution des marchés financiers, en général à chaque date d’anniversaire.

Quand le taux est orienté à la baisse, il s’agit d’une situation idyllique pour l’emprunteur, mais à l’opposé la montée des taux s’accompagne d’une augmentation du coût du crédit qui peut atteindre de larges proportions. En fonction du contrat passé avec la banque, la hausse peut se répercuter sur le montant de la mensualité ou bien sur la durée du crédit.

Effectuer des simulations sur le coût du crédit avec des hypothèses pessimistes est donc primordial pour représenter le risque encouru.

Par bien des aspects, le taux variable peut être interprété comme une façon de jouer en bourse, mais avec le défaut d’être entièrement tributaire des marchés financiers, sans possibilité d’adapter sa stratégie. Il s’agit du mécanisme qui a été utilisé à grande échelle aux Etats-Unis dans la crise des subprimes de 2008, et donc responsable de nombreuses situations de surendettement.

Cependant le taux variable peut avoir une utilité dans une logique spéculative, car pour un emprunt de très courte durée, de l’ordre de 2 ou 3 ans, le risque de montée brutale du taux est relativement faible.

Une fois la distinction assimilée entre taux fixe et taux variable, des variantes existent pour coller au plus près des attentes des emprunteurs.

Le taux fixe modulable

Le crédit à taux fixe modulable donne la possibilité à l’emprunteur d’être l’acteur de son propre crédit. Une augmentation de salaire ? Le montant de la mensualité peut augmenter afin de raccourcir la durée d’emprunt, et donc économiser sur le coût total. Un coup dur ? Au contraire, la mensualité peut être revue à la baisse pour donner un peu d’air aux finances.

La flexibilité offerte est donc un atout de choix pour adapter les charges de l’emprunt face aux aléas de la vie. Pour autant, le degré de flexibilité dépend directement de la négociation lors de la souscription, sachant que les banques fixent généralement des limites à la hausse comme à la baisse.

Il faut garder à l’esprit que toute hausse de la mensualité va réduire la durée de l’emprunt et qu’à contrario toute baisse va rallonger sa durée. Enfin, cette flexibilité a généralement un coût qui peut se traduire par un taux d’intérêt légèrement supérieur (par exemple 0,10%) qu’un taux fixe classique, ou bien un frais fixe à chaque modulation de la mensualité.

Le taux variable capé

le gros inconvénient du taux variable est l’absence de contrôle sur les fluctuations du taux. Pour y remédier, les banques proposent donc des taux dits « capés », c’est-à-dire qui ne peuvent pas dépasser certaines limites. Un taux capé +1 par exemple signifie que le taux d’intérêt ne peut pas augmenter de plus de 1%, même si les marchés sont en bien plus fortes hausses. De nombreuses variantes existent : capé +1 mais aussi capé +2, capé +3, capé -1 / +1, etc…

La hausse du taux d’intérêt est donc répercutée dans une certaine mesure sur le montant de la mensualité, mais essentiellement sur la période de remboursement, qui peut ne pas dépasser une certaine durée établie initialement dans le contrat.

En contrepartie du supplément de sécurité, le taux variable capé est légèrement plus élevé qu’un simple taux variable. Cependant, si la hausse du taux d’intérêt est techniquement limitée, la hausse du coût du crédit l’est beaucoup moins, vu que pour parler familièrement, c’est la durée qui trinque !

Le taux variable à échéances plafonnées

Le principe est qu’en cas de hausse des taux, la mensualité est limitée jusqu’ à un montant défini dans le contrat. Cependant, si la hausse est particulièrement forte, alors c’est la durée qui se retrouve allongée, au détriment du coût total du crédit. L’inverse est aussi vrai concernant les variations à la baisse.

Plutôt qu’une indexation sur les marchés financiers, ce type de crédit est en fait généralement indexé sur le taux d’inflation.

Le taux variable à échéances plafonnées est légèrement plus sécurisant qu’un taux variable simple, mais comme pour un taux variable capé (dont la principale différence avec celui-ci est que le taux d’intérêt est indexé sur les marchés financiers plutôt que l’inflation), le niveau de risque encouru sur le coût du crédit est très élevé.

Le taux variable à double indexation

il s’agit d’un taux assez complexe ! Pour faire simple, le montant des mensualités est indexé sur le taux d’inflation annuel d’un côté, tandis que le taux variable est indexé sur les marchés financiers de l'autre côté.

Le montant de la mensualité étant dépendant de l’inflation, c’est donc la durée de l’emprunt qui est raccourcie ou allongée en cas de variation des marchés financiers. Ainsi, plus la hausse du taux est élevée et plus la durée est allongée, et inversement plus la baisse du taux est prononcée et plus la durée de remboursement de l’emprunt est amputée.

Vu son mode de fonctionnement, ce type de taux est plutôt réservé à des investisseurs expérimentés.

Vous avez compris, dans la mesure du possible, souscrire un prêt avec un taux fixe est bien plus recommandé qu’un taux variable.

Les trois méthodes pour changer de taux en cours de route

Cependant, il peut arriver qu’un emprunteur ne reçoive que des propositions à taux variables. Dans ce cas, il faut savoir que les dés ne sont pas pour autant « jetés » dès la signature du contrat. En effet, changer de taux pendant la vie du contrat est une opération toujours possible, dans les deux sens.
Pour être optimal, ce changement doit avoir lieu le plus tôt possible dans le contrat, c’est-à-dire au moment où les mensualités sont principalement composées d’intérêts et non de capital. En fin de contrat, les intérêts ne représentent plus qu’une part minime des mensualités, ce qui limite énormément l’utilité d’un changement de taux.

Méthode #1 : la clause dans le contrat

Lors de la négociation initiale, mettez toutes les chances de votre côté en prévoyant une clause afin de transformer le taux à certaines échéances, par exemple lors des dates d’anniversaire. Cette opération ne se fera pas sans frais supplémentaire mais l’intérêt de la manœuvre est de profiter d’un taux plus compétitif ou bien de se protéger contre une hausse du taux variable, surtout s’il reste encore de nombreuses années au contrat.

Méthode #2 : la renégociation avec la banque

Cette opération n’est généralement valable que pour les meilleurs clients, c’est-à-dire ceux qui ont souscrit de multiples produits (assurance vie, livrets, etc…) en parallèle du crédit immobilier, ou bien indirectement (par exemple si tous les comptes de la famille sont « historiquement » gérés par la même banque). Du point de vue de la banque, il s’agit d’une décision purement commerciale : accepter une perte de revenus en contrepartie de garder un client. Dans tous les cas de figure, n’hésitez pas à faire valoir vos arguments pour un changement de taux.

Méthode #3 : changer de banque (ou bien le rachat de prêt)

Solution bien plus radicale, il s’agit de contracter un nouvel emprunt directement avec un nouvel établissement. Dans ce cas, la souscription du nouveau crédit va servir à rembourser le crédit initial en une seule fois, mais des frais de remboursement anticipé sont à prévoir. La baisse du coût total ou bien le gain de tranquillité engendré par le passage à un taux plus rassurant doivent donc compenser ces frais.

Se repérer parmi la multitude de types de taux d’intérêt existants sur le marché n'est pas toujours une chose aisée, surtout quand les banques rechignent à offrir un taux fixe, solution à privilégier. Mais s'agissant peut-être du plus gros investissement d’une vie, le jeu en vaut largement la chandelle !
De plus, bien que les professionnels du crédit immobilier ont un intérêt certain à maximiser les revenus des emprunts qu'ils accordent, ceux-ci ont également une obligation de conseil, que le crédit soit souscrit en agence ou en ligne. Poser les bonnes questions à son conseiller est donc essentiel !

Quel type de prêt choisir ?

A côté de la durée de remboursement et du choix du taux d’intérêt, la dernière caractéristique essentielle d'un crédit est sa nature même. Effectivement, de nombreuses variations sont disponibles, à chaque fois pour s'adapter aux situations des emprunteurs !

Dans la pratique, si la plupart des crédits sont de type " amortissables", faire l'économie d'un tour d'horizon complet n'est pas une option !

Le prêt amortissable 

C’est la définition par excellence d’un prêt, mais ce n’est pas l’unique. La caractéristique du prêt amortissable est que dès la souscription du crédit, l’emprunteur rembourse à la fois des intérêts et du capital par l’intermédiaire des  mensualités.
Que le taux soit fixe (mensualités et durée connues à l’avance) ou variable (mensualités et durée peuvent augmenter ou diminuer), la composition des mensualités est similaire :

• En début d’emprunt, les mensualités comportent surtout des intérêts et peu de capital
• En fin d’emprunt, les mensualités comportent beaucoup de capital et peu d’intérêts

Cette façon de fonctionner n’est pas forcément à l’avantage du client, surtout si la durée d’emprunt est particulièrement longue. Avec l’exemple d’un emprunt sur 40 ans (durée maximale), il faut savoir que la part de capital remboursé n’est que de 10% au bout de 10 ans, contre près de 40% du total des intérêts. En conséquence, si l’emprunteur décide de renégocier son crédit au bout de cette période de 10 ans, ce n'est donc ni plus ni moins que 90% du montant total du crédit à refinancer, malgré 10 années de remboursement...

Il s’agit d’un cas théorique poussé à l’extrême, mais qui reflète le fait que les mensualités en début de vie du contrat comportent essentiellement des intérêts, quand le but de l’emprunteur est au contraire de rembourser un maximum de capital.

Le prêt à paliers

Autre type de crédit amortissable, le prêt à paliers est une catégorie de prêt qui se révèle particulièrement utile quand l’emprunteur est en mesure d’anticiper une variation importante des revenus.

Comme son nom le suggère, le crédit à paliers prend en considération le « moment charnière » de la hausse ou de la baisse des revenus, afin de diviser la durée de remboursement du crédit en deux périodes bien distinctes et avec des mensualités  de montants différents.

Par exemple, en cas de hausse anticipée des revenus (mutation professionnelle, déblocage de fonds, conjoint de retour sur le marché du travail, etc…), l’emprunteur peut accéder à la propriété en remboursant des mensualités réduites dans le 1er palier, puis des mensualités majorées dans le deuxième palier quand la hausse des revenus est devenue effective.

En procédant de la sorte, l'avantage est que l'emprunteur conserve un taux d'endettement acceptable (ne dépassant pas 33% des revenus) pendant toute la durée du prêt, ce qui lui permet d'accéder à la propriété dès le 1er palier avec des mensualités adaptées, en attendant la rentrée d'argent supplémentaire.

Si l’emprunteur anticipe des revenus à la baisse (départ à la retraite, etc…), le prêt à pallier reste tout aussi pertinent, car le montant des mensualités pourra baisser proportionnellement dans le deuxième palier de remboursement, permettant ainsi à l'emprunteur de toujours rester sous le seuil d’endettement critique, tel que fixé par la banque prêteuse.

Le coût d’un prêt à paliers est surtout dépendant de la durée (durée réduite égale un coût moins cher, durée allongée égale un coût plus cher) mais le taux d’intérêt appliqué n’est pas nécessairement plus élevé que pour un crédit amortissable classique.

Le prêt lissé

A vrai dire, le fonctionnement du prêt lissé est très semblable à celui du prêt à paliers puisque l’objectif est également de permettre à l’emprunteur de garder un taux d’endettement acceptable en toutes circonstances.

L’intérêt d’utiliser le lissage du prêt intervient quand l’emprunteur est déjà en possession d’un crédit et souhaite donc en souscrire un nouveau.

Le fonctionnement est le suivant : lorsque le premier prêt arrive en fin de vie, c’est-à-dire dans les dernières années de remboursement, le prêt lissé permet de diminuer le montant des mensualités du nouveau crédit pendant la période de chevauchement, afin que le montant cumulé des deux mensualités ne dépasse pas le seuil d’endettement critique de 33% des revenus.

Grâce à cette technique, l’emprunteur peut donc financer l’achat d’un nouveau bien, chose qui aurait été impossible avec un simple crédit amortissable (le montant des deux mensualités aurait alors été impossible à supporter).
A l'échéance du premier prêt, les mensualités du nouveau crédit sont donc augmentées pour exploiter au mieux la capacité de remboursement retrouvée de l’emprunteur.

Le coût total d’un prêt lissé est plus élevé qu’un crédit amortissable du fait que les mensualités réduites au début du nouveau prêt allongent mécaniquement la durée totale de remboursement de l’emprunt. En contrepartie, l’emprunteur est en mesure de financer l’achat d’un nouveau bien.

Le prêt lissé avec plusieurs emprunts aidés

De nombreux dispositifs existent pour aider les particuliers à acheter un logement dans des conditions privilégiées.
Voici la liste des principaux emprunts aidés, qui sont pour la plupart cumulables :

• Prêt à taux zéro plus
• Prêt Action Employeur (anciennement prêt employeur)
• Plan Epargne Logement et Compte Epargne Logement
• Maison à 100 000€
• Prêts conventionnés
• Prêt à l’Accession Sociale
• Prêt Fonctionnaires

Les montants, les durées et les taux appliqués à chaque prêt aidé dépendent de la situation personnelle de l’emprunteur.
Toutefois, ces prêts aidés fonctionnent généralement selon un principe identique : ce sont des emprunts indépendants de l'emprunt principal. Par conséquent, la probabilité est élevée de commencer à rembourser de nombreux prêts en même temps.

C’est ici que le lissage de prêt intervient afin de limiter le montant des premières mensualités pendant la durée des emprunts aidés (quelques années tout au plus en général), en abaissant le montant de la mensualité de l’emprunt non aidé.Au fur et à mesure que les emprunts aidés sont remboursés, le montant consacré au remboursement du prêt non aidé augmente dans les mêmes proportions.

Une nouvelle fois, l’intérêt du prêt lissé est de faciliter l’accès au crédit, cette fois par la diminution de la part de remboursement du prêt non aidé au profit des prêts aidés, en limitant le taux d’endettement sous le seuil critique.

Le prêt relais

Le prêt relais est conçu pour les acheteurs déjà propriétaires, afin que ceux-ci ne dépendent pas de la revente de leur bien pour en acquérir un nouveau. Pratique, surtout quand une opportunité se présente !

Comment fonctionne concrètement le prêt relais ? En premier lieu, la banque réalise une expertise indépendante sur la valeur de la propriété de l’acheteur. En fonction de l’estimation faite et de l’évaluation des possibilités de revente de la propriété, la banque peut accorder un financement allant jusqu’à 80% de la valeur estimée.
Avec ce financement, l’emprunteur devient donc en mesure d’acheter le bien convoité, alors que le remboursement du crédit relais interviendra avec l’argent de la revente du bien initial.

La période entre la souscription du crédit relais et la revente du bien donne le lieu au versement de mensualités, qui sont elles-mêmes constituées à 100% d’intérêts. La durée classique d’un contrat de crédit relais est de 1 an (renouvelable une fois uniquement), ce qui veut dire que plus la vente du bien est conclue rapidement et plus le coût du crédit relais est faible.

C’est du fait de sa vocation temporaire que le taux d’intérêt d’un prêt relais est supérieur à celui d’un taux fixe.

Le crédit relais est un outil particulièrement efficace quand la revente du bien se réalise rapidement, mais si celle-ci intervient  plus tard qu’escomptée (par exemple à cause d’un retournement du marché), alors l’emprunteur peut se retrouver dans une situation délicate à cause du coût du crédit qui augmente d’un côté (à cause de l’allongement de la durée), et surtout de la pression de la banque à la revente. En effet, à expiration du contrat et faute d’accord trouvé avec l’emprunteur, les banques peuvent aller jusqu’à exiger la revente du bien, même avec une importante décote.

Le prêt in fine

Comme pour le prêt relais, l’acheteur d’un bien immobilier rembourse le capital en une seule fois à la fin du contrat (par exemple au bout de 10 ans) tandis qu’entre temps les mensualités ne concernent que les intérêts.
Le capital restant dû étant toujours égal à 100% jusqu’au dernier remboursement, le coût d’un crédit in fine est donc bien plus élevé que pour un crédit amortissable, d’autant plus que le taux d’intérêt est généralement plus élevé.

Le prêt in fine est avant tout un outil destiné aux investisseurs locatifs, c’est-à-dire que pour valoir le coup, le bien immobilier doit servir à la location. Du point de vue de l’investisseur, l’avantage du prêt in fine réside dans le fait que les intérêts (donc les mensualités du prêt) sont déductibles des revenus fonciers.

En contrepartie, les banques réclament très souvent l’ouverture d’un contrat d’assurance vie adossé au crédit in fine. C’est-à-dire que les revenus de la location sont versés sur ce contrat, et que le nom de la banque prêteuse est indiqué comme bénéficiaire afin de servir de garantie.

Le bon crédit immobilier : les 3 règles à retenir

Pour mettre toutes les chances de votre côté face au banquier, voici donc 3 règles à ne jamais perdre de vue :

• Viser à rembourser la mensualité la plus importante possible, et cela sans mettre en péril le reste des finances, afin d’écourter la durée du crédit, et donc le coût total. Etaler le crédit pour payer des plus petites mensualités est souvent un mauvais calcul !
• Privilégier un emprunt à taux fixe face à un taux variable, afin de se protéger des hausses de taux qui peuvent mener droit vers le surendettement. Cette règle est d’autant plus vraie que la durée est longue.
• Avec les crédits amortissables, ne pas oublier que les mensualités sont d’abord surtout constituées d’intérêts, et que le capital est surtout remboursé en fin de vie du contrat. Sur un emprunt de 40 ans, c’est ainsi qu’en moyenne seulement 10% du capital est remboursé au bout de 10 ans ! Quelle que soit votre stratégie, ne l’oubliez pas !

Ces éléments assimilés, ne reste plus qu’à contenir les frais du crédit immobilier !

• Lire aussi : Les avantages du crédit immobilier en ligne