Les 5 étapes obligatoires pour acheter un bien immobilier

Comme vous le savez, acheter un bien immobilier ne se fait pas en un claquement de doigts ! Avec généralement pas moins de 5 acteurs intervenant dans le processus (vendeur, acheteur, banquier, notaire et agent immobilier), le délai moyen est d’environ trois mois.

Dans cet article, Nextbanq balise donc le chemin vers la dernière étape, celle de la remise des clefs !

SOMMAIRE

• Etape 1 : la promesse ou le compromis de vente
• Etape 2 : monter le dossier de financement
• Etape 3 : choisir la meilleure offre de crédit
• Etape 4 : l’acceptation de l’offre
• Etape 5 : l’acte de vente

Etape 1 : la promesse ou le compromis de vente

C’est le point de départ quand l’acheteur a déniché le bien qui correspond à ses attentes et celui-ci décide donc de passer à l’action. Pour matérialiser cette envie d’acquérir le bien, 2 possibilités ayant chacune valeur de contrat sont disponibles :

• La promesse de vente : le vendeur s’engage à ne pas céder le bien pendant la période définie (3 mois par exemple) en échange d’un acompte (10% du prix par exemple). Si l’acheteur se porte bien acquéreur, l’acompte est alors déduit du montant total. Dans le cas contraire, le propriétaire conserve l’acompte au titre du préjudice subi.
• Le compromis de vente : c’est un contrat où les deux parties s’engagent à la transaction du bien. D’un point de vue légal, le compromis a donc la même valeur qu’une vente. En cas de renonciation d’une des deux parties, une procédure légale est à prévoir avec le paiement de dommages et intérêts. Comme pour la promesse de vente, le compromis de vente implique le versement d’un acompte.

Dans les deux cas, l’acquéreur est protégé par la loi grâce à la présence d’un délai de rétractation de 7 jours. De plus, il est possible d’inclure des clauses suspensives par exemple si l’acheteur ne trouve pas de financement.
Même s’il est possible de rédiger la promesse ou le compromis de vente sur une feuille blanche, il est généralement conseillé de consulter un notaire pour une information maximale des deux parties.  Ce rôle peut aussi être assuré par l’intermédiaire de l’agence immobilière.

Etape 2 : monter le dossier de financement

La promesse ou le compromis de vente signé, il est important de prendre le temps d’analyser sa situation personnelle. L’objectif est à la fois de se préparer à la négociation du crédit, mais aussi de choisir le crédit immobilier qui répond le mieux à ses besoins.
Le but du dossier de financement est donc de montrer aux banques que l'emprunteur est bien capable de rembourser ses mensualités en temps et en heure. De plus, plus les banques sont rassurées sur sa capacité de remboursement, et plus le taux du crédit immobilier peut être négocié à la baisse. Une étape à ne surtout pas négliger !

Voici les principaux critères utilisés par les banques :

• Montant de l’apport : de nombreux cas de figure sont envisageables, mais d’une manière générale, le montant de l’apport est un indice important des chances de « succès » du remboursement du crédit.
  Ainsi, un montant d’apport de l’ordre de 10% de la somme totale est généralement un bon point de départ, sachant que plus ce pourcentage augmente et plus les chances de bénéficier d’un financement accepté dans des conditions avantageuses sont élevées.
• Stabilité des revenus et de la situation professionnelle : l’allergie au risque du non-remboursement des mensualités amène les organismes prêteurs à étudier de près la situation professionnelle de l’emprunteur. Par conséquent, un contrat à durée indéterminée avec une ancienneté d’au moins un an est un plus pour l’acceptation du crédit. De la même manière, si l’emprunteur perçoit des revenus indépendamment de son travail, la régularité de ceux-ci dans le temps est évaluée.
• Comportement dépensier : les banques portent également une attention particulière sur la façon dont l’emprunteur consomme. C’est-à-dire que des revenus élevés, mais contrebalancés par des dépenses élevées pour assurer un train de vie important est généralement perçu comme un signe de mauvaise gestion, ce qui ne plaidera pas en la faveur de l’emprunteur. A l’opposé, la capacité de mettre de l’argent de côté régulièrement et ne pas trop recourir aux crédits à la consommation est perçue comme un signe positif.
• Taux d’endettement : un autre aspect fondamental de la constitution du dossier de crédit est le calcul du taux d’endettement. Celui-ci est défini comme la part des revenus affectée à des dépenses fixes (autres crédits, pensions, etc…). Par conséquent, si le taux d’endettement est supérieur à 30%, les banques estiment que le risque de non-paiement des mensualités est réel car ce taux est trop élevé au regard du budget de l’emprunteur.
  A partir du taux d’endettement, la capacité d’emprunt de l’acheteur peut ensuite être calculée, soit en d’autres termes le montant maximum des mensualités que celui-ci peut supporter sans mettre en danger son équilibre financier.
• Facilité de la revente du bien : en cas de difficultés à rembourser l’emprunt, la banque peut en dernier recours être amenée à revendre le bien pour se rembourser. Par conséquent, l’organisme prêteur étudie la pertinence de l’achat. Par exemple, un bien facilement revendable de type centre-ville d’une agglomération est un élément plus rassurant qu’un bien situé à proximité d’une zone inondable, etc…

Afin que la banque puisse formuler un avis sur la demande de prêt, l’emprunteur doit donc mettre à disposition de nombreux documents :

• Etat civil : preuve d’identité, contrat de mariage, justificatifs de domicile, etc…
• Revenus : contrat de travail, avis d’imposition, bulletins de salaire, etc…
• Autres : relevés de comptes bancaires, promesse ou compromis de vente, etc…

La constitution du dossier correspond aussi au moment idéal pour étudier les divers dispositifs d’aides au logement : prêt à taux zéro, prêt à l’accession sociale, prêts bonifiés ou conventionnés et même subventions locales, ce sont autant de pistes à explorer et qui fonctionnent selon des critères bien précis, de revenus notamment.
Effet collatéral positif, ces dispositifs peuvent même dans certains cas jouer favorablement dans l’acceptation du dossier par la banque.

Une fois ce travail de préparation réalisé et avant de prendre rendez-vous avec le banquier, une étape non moins essentielle reste à accomplir : celle du choix du type de prêt.

Selon la durée et le montant de l'emprunt, la nature de l’investissement (résidence principale, investissement locatif, spéculation, etc…), de nombreuses options s’offrent à l’acheteur afin de fabriquer un vrai crédit sur mesure. Les principales questions concernent souvent :

• La durée de remboursement : 15 ans ou plus ?
• Le type de taux : un taux fixe ou variable, pouvant évoluer à la hausse comme à la baisse ?
• Le type de prêt : classique, relais, lissé ou in fine ?

Le guide du crédit immobilier de Nextbanq consacre un article entier aux réponses à ces questions.
Ces informations prises en compte, il est maintenant temps de se confronter au marché, afin de trouver le financement avec les meilleures conditions.

Etape 3 : choisir la meilleure offre de crédit

A ce stade, l’acheteur doit déjà avoir une représentation assez précise de sa « valeur commerciale » en tant que client, du point de vue des banques, sans oublier bien sûr les caractéristiques recherchées en matière de taux, durée, assurance, coût total et flexibilité du crédit.

Une bonne porte d’entrée pour tester son profil consiste à débuter une négociation avec sa propre banque. Pourquoi ?

• Gain de temps dans la prise d’un rendez-vous avec le conseiller et dans l’analyse du dossier
• Très souvent, l’acceptation d’un crédit immobilier implique de changer la domiciliation de ses revenus dans la banque prêteuse. Par conséquent, l’acheteur est selon toute probabilité amené à rencontrer son (futur ex ?) conseiller !
• Possibilité de faire valoir son ancienneté et fidélité en tant que client

En parallèle de ce point de repère, démarcher la concurrence est primordial dans une optique de négociation. Il ne faut pas oublier que compte tenu de la durée du crédit, même un gain de 0,05% sur le taux ou une réduction sur les nombreux frais peut se traduire très vite par plusieurs milliers d’euros économisés.

Dans cette optique, le crédit immobilier en ligne est en train de prendre date avec les Français, pour la rapidité avec laquelle il est possible d'obtenir une proposition concrète de financement. En effet, en connaissant son dossier, pas moins 15 minutes suffisent pour recevoir un TAEG... De quoi gagner énormément de temps !

Une solution qui a fait ses preuves pour comparer de nombreuses banques en un temps limité est le recours à un courtier, dont le métier est d’apporter un grand nombre d’affaires aux banques partenaires en échange de conditions plus avantageuses pour cette clientèle.

Grâce au développement d’Internet, il est même possible de remplir un dossier directement en ligne, et de bénéficier de l’aide d’un conseiller gratuitement par téléphone, sachant que ledit conseiller sera rémunéré uniquement en cas d’acceptation du dossier dans une des banques partenaires.

Enfin, tout comme pour un placement en bourse, il s’agit de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier et aussi faire des demandes ciblées !
A cet effet, n’hésitez pas à consulter la sélection de Nextbanq des meilleurs crédits immobiliers sur Internet.

Etape 4 : l’acceptation de l’offre

Selon la solidité du dossier, l’acheteur est ensuite amené à faire un choix entre les différentes offres de financement reçues, avec pour objectif final le choix de la plus compétitive.

Une erreur relativement fréquente est alors de comparer uniquement sur la base du taux d’intérêt, alors que ce n’est pas le seul critère qui influe sur le coût total du crédit, loin de là ! En effet, la variable souvent sous-estimée est la durée de remboursement, car même avec des taux identiques, le prêt avec la durée de remboursement la plus courte est toujours moins cher.

Par conséquent, une comparaison sur la base du taux d’intérêt ne s’avère efficace que si les autres variables sont fixes. Pour ne pas se tromper, la comparaison doit donc porter en priorité sur le coût total, qui lui ne triche pas !

Toutefois, avant de se décider, un dernier élément doit encore être pris en considération. En effet, du fait de la présence de frais potentiels, le coût total ne rime pas forcément avec coût final !
Bien que par nature délicats à anticiper, les frais potentiels peuvent jouer un rôle important. Un exemple fréquent concerne le coût des indemnités de remboursement anticipé : en cas de probabilités élevées de recevoir une entrée d’argent importante dans les prochaines années, privilégier une proposition sans frais sur ce point peut être un choix judicieux, quitte à ce que le coût total soit un petit peu plus élevé (voir tous les frais liés au crédit immobilier pour plus d’informations).

L’offre de crédit la plus compétitive repérée, la dernière étape est la prise en compte des frais d’assurances, pouvant représenter un montant très conséquent étant donné la durée moyenne d'un crédit immobilier. Une nouvelle fois, la comparaison est de mise entre les différents organismes d’assureurs afin de trouver l’offre la moins onéreuse, sachant que l’acheteur n'est nullement obligé d’accepter la proposition émanant de la banque prêteuse.

Tous les critères passés en revue, c'est ensuite à l’acheteur de confirmer à l’organisme prêteur l’acceptation de l’offre. Cette phase est strictement encadrée par la loi avec la banque doit alors transmettre une proposition ferme de contrat, comprenant les mentions obligatoires suivantes : date de mise à disposition des fonds, identité du prêteur, coût total, tableau d’amortissement, frais, etc…

Cette offre est ensuite valable pour une durée de 30 jours, sachant que l’emprunteur bénéficie à l'intérieur d’un délai incompressible de réflexion de 10 jours avant l'acceptation finale du financement.

Etape 5 : l’acte de vente

Il est maintenant temps de passer à la vente effective du bien ! Depuis la signature de la promesse ou du compromis de vente, un délai moyen de 3 mois s'écoule pour arriver à cette étape...

La vente se matérialise alors par la signature d'un acte de vente, qui est un contrat rédigé par un notaire et qui reprend tous les détails liés à la transaction. Un rendez-vous doit donc être convenu devant celui-ci afin que les deux parties puissent signer de manière définitive l’acte.

Typiquement, la transaction donne lieu à un paiement unique, sous forme d’un chèque de banque, en échange de la remise des clefs. Ouf !

Charge ensuite pour le notaire d’inscrire l’acte de vente au bureau des hypothèques, étape nécessaire pour que l’acheteur puisse recevoir son titre définitif de propriété dans les 2 mois suivant la signature de l’acte.

Dernière précision, le délai de rétractation de 7 jours ayant été appliqué au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente, la signature de l’acte de vente engage immédiatement le vendeur et l’acheteur dans la transaction, et cela de manière définitive !