Plan Epargne Logement : un outil pour épargner puis emprunter

Besoin d'épargner et d'emprunter ?

Si telle est votre situation, l'état français a sorti de sa hotte un produit miracle : le plan épargne logement, qui allie à la fois la rémunération d'un livret et des conditions d'emprunts compétitives.

Malheureusement, les réformes successives ont amoindri l'intérêt du PEL et la chance doit être de votre côté pour profiter un maximum de ses caractéristiques...

En effet, son fonctionnement est si rigide que l'intérêt du PEL dépend beaucoup des circonstances du marché. Découvrez ici le PEL en profondeur !

SOMMAIRE

• Le PEL en bref
• Les avantages du PEL
• Comment tirer profit du PEL ?
• Nos conseils d’utilisation

Le plan épargne logement en bref

Le plan épargne logement (PEL) est un livret réglementé par l'état et proposé par toutes les banques traditionnelles et certaines banques en ligne.

De par son fonctionnement très particulier, l'objectif est d'inciter les Français à devenir propriétaires, mais ceux-ci restent libres de l'utilisation des fonds.

Voici les caractéristiques principales du PEL :

• 1 seul PEL autorisé par personne
• Le taux de rémunération est fixe pendant toute la durée du contrat, et connu dès l'ouverture
• Les 4 premières années constituent la phase d'épargne : c'est-à-dire que le PEL fonctionne comme un livret classique, à la différence près que les retraits sont impossibles, sous peine de le clôturer automatiquement
• Au bout de ces 4 ans d'épargne, le titulaire bénéficie de nouveaux droits : la possibilité de souscrire un emprunt à un taux connu dès le départ, ainsi qu'une prime versée par l'Etat si les fonds servent à l'obtention d'un crédit immobilier d'une résidence principale
• Le taux du crédit est lui aussi connu dès le départ, exactement comme pour sa rémunération

Première constatation : le plan épargne logement est un livret extrêmement rigide ! S'il n'est pas dénué d'avantages que nous allons expliciter très bientôt, son maniement implique la plus grande prudence...

Plus concrètement, le taux de rémunération est de 2,00% brut soit 1,40% net depuis le 1er janvier 2023, le taux du crédit associé est de 3,20%, et le montant de la prime peut atteindre jusqu'à 1 525€.

Les avantages du PEL

A vrai dire, les avantages du PEL dépendent beaucoup de la conjoncture du moment !

Sachant que l'horizon d'investissement recommandé est au minimum de 4 ans, si vous souhaitez profiter à plein régime du PEL, bien des évènements ont le temps d'arriver. Néanmoins, allons à leur rencontre.

Le taux de rémunération : côté pile ou face ?

Exactement comme le modèle du compte à terme, le taux de rémunération est figé dans l'encre du contrat. Aucune surprise n'est donc à prévoir de ce côté, bonne ou mauvaise.

Par conséquent, selon la durée du placement, qui peut aller jusqu'à 15 ans, et selon l'évolution des placements concurrents (livrets réglementés ou non, assurance vie, comptes à terme, etc...), le titulaire peut bénéficier d'un taux très compétitif comme très décevant.

Toutefois, alors qu'un des avantages du PEL a pendant longtemps été sa fiscalité réduite sur le taux de rémunération, ce n'est plus le cas depuis le 1er janvier 2018. Dorénavant, le taux de 2,00% est soumis aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu, pour un montant total d'imposition de 30% prélevé à la source lors du versement des intérêts.

Pour tout savoir de la fiscalité du PEL, et notamment de la possibilité de dispense pour les ménages les moins aisés financièrement, n'hésitez à consulter notre article sur la fiscalité des livrets.

Concrètement, la rémunération actuelle du PEL est comparable à celle d'un livret A et donne en plus quelques avantages liés à un potentiel crédit. Mais il existe des conditions assez strictes, si bien que très souvent, le PEL est utilisé comme un livret d'épargne classique.

Le prêt immobilier associé : rebelote !

Dans le même esprit que pour le taux de rémunération, le taux du crédit immobilier pouvant être accordé à la suite du placement est lui aussi connu à l'avance. Ainsi, selon l'évolution des taux d'intérêt, l'emprunteur peut avoir intérêt à souscrire au prêt ou bien tout simplement à s'en passer.

S'il décide de souscrire un crédit immobilier, l'épargnant devenu emprunteur doit toutefois d'abord passer par l'étape de sa banque : en effet, l'accord au prêt n'a rien d'automatique.

L'accord de la banque en poche et le taux connu, ne reste plus qu'une seule variable de taille à connaître pour l'emprunteur : le montant du prêt. Or, celui-ci dépend directement des intérêts engrangés : plus le montant des intérêts est élevé et plus l'emprunteur peut demander un financement élevé, dans la limite de 92 000€.

La réalisation du prêt immobilier lié au PEL correspond donc bien à un pari sur l'avenir. Les taux d'intérêt des crédits vont-ils augmenter ou diminuer dans plusieurs années ?

Mais sachant que l'ouverture d'un PEL est 100% gratuite, cet outil constitue bien une corde de plus à l'arc des potentiels emprunteurs.

La prime de l'état : un cadeau en plus

Attention : la prime d'état ne concerne plus que les PEL ouverts AVANT le 1er janvier 2018.

Autre avantage potentiel spécifique au PEL : la prime d'état.

La fonction première du plan épargne logement étant d'encourager les Français à devenir propriétaire de leur résidence principale, l'état y va de son petit cadeau. Sous certaines conditions, les titulaires d'un PEL peuvent ainsi recevoir jusqu'à 1 525€ sous forme de prime lors de la souscription du crédit.

Maintenant que les présentations avec le PEL sont faites, l'heure est à passer aux détails de son fonctionnement...

Comment tirer profit du plan d'épargne logement ?

Si les avantages expliqués au-dessus peuvent se révéler bien réels, de nombreuses conditions viennent rendre le fonctionnement du plan épargne logement quelque peu compliqué... D'où l'utilité de bien s'informer.

La phase d'épargne : oui, mon colonel !

Avant de se précipiter à mettre de l'argent de côté sur le PEL, l'épargnant doit toujours garder en tête que :

• Les retraits sont impossibles : à moins de clôturer le PEL, il est impossible d'effectuer des retraits. L'épargne est donc complètement bloquée. Cependant, il est toujours possible d'ouvrir un nouveau PEL dans la foulée.
• Attention à la clôture dans les 2 premières années : la rémunération appliquée n'est plus celle du PEL, mais celle du Compte Epargne Logement (CEL), qui est bien plus faible
• Le solde minimum à l'ouverture est de 225€, et l'équivalent de 45€ par mois doit être impérativement versé sur le PEL tous les ans, soit 540€ dans l'année.
• Le montant maximal des dépôts est de 61 200€.

La phase d'épargne est donc strictement encadrée et permet d'engendrer des intérêts. Or, c'est selon le montant de ces intérêts, et donc de l'effort d'épargne fourni, que les avantages du PEL vont se mettre en place.

La phase de crédit : l'heure de souscrire un crédit, ou pas

Après les 4 ans de la phase d'épargne, la phase de crédit prend le relais pour une durée de 11 ans. C'est-à-dire que pendant cette période le titulaire peut demander à tout moment la conversion en prêt des droits acquis par l'accumulation des intérêts perçus.

La phase de crédit est divisée de la manière suivante :

• Entre 4 et 10 ans : l'épargnant est libre de continuer à effectuer des versements s'il le souhaite
• Entre 10 et 15 ans : le plan est figé, c'est-à-dire que les versements ne sont plus possibles, mais les intérêts continuent de s'accumuler normalement
• Après 15 ans : le PEL expire, c'est-à-dire que la banque le transforme en un livret d'épargne classique et l'épargnant perd ses droits au prêt

Lorsque l'épargnant décide de se muer en emprunteur, le financement doit impérativement se porter sur une résidence principale s'il souhaite profiter du prêt "spécial PEL". La notion de résidence principale regroupe les cas suivants :

• Achat, construction ou rénovation
• Pour son propre compte, un membre de sa famille ou un locataire
• Achat de parts dans une SCPI

Ces conditions réunies, quel prêt est en droit d'attendre le titulaire d'un PEL ? Eh bien, sous réserve d'acceptation de la banque, celui-ci ressemblera à :

• Durée : entre 2 et 15 ans, c'est l'emprunteur qui décide
• Taux : comme vu précédemment, depuis l'ouverture du contrat, le taux est connu
• Montant : le montant dépend d'un calcul assez compliqué. Globalement, c'est la somme des intérêts gagnés qui rentre en considération. Ce qu'il faut retenir est que plus la durée choisie est courte, et plus le montant du prêt pourra être élevé. L'inverse est bien entendu vrai également. A titre d'exemple, au bout de 4 ans de placement avec des versements minimums (225€ + 45 x 12 x 4 = 2 340€), le montant du prêt peut s'élever à 1 654€ dans le cadre d'une durée de 15 ans et de 12 611€ dans le cadre d'une durée de 2 ans.

Dans la pratique, le PEL ne permet quasiment jamais de couvrir l'achat d'une résidence principale, mais est utilisé en complément d'un prêt immobilier principal, dans le cadre d'un prêt à paliers.

Toutefois, pour cela, rappelez-vous que l'évolution des taux doit jouer en faveur de l'épargnant / emprunteur. Vous ne voudriez pas souscrire à un crédit plus cher que la moyenne du marché !

La prime de l'état : c'est cadeau ou presque !

Attention : la prime d'état ne concerne plus que les PEL ouverts AVANT le 1er janvier 2018.

Mais ce n'est pas tout.

Si le titulaire d'un PEL décide de passer à l'acte concernant la réalisation de son prêt, et uniquement dans le cas de figure d'un PEL ouvert entre 2002 et 2018, une prime d'état peut être versée selon les conditions suivantes :

• Le montant du prêt doit être au minimum de 5 000€
• Le montant de la prime équivaut à un pourcentage des intérêts acquis, selon la date d'ouverture du PEL. Par exemple, si un PEL de 2014 a généré au total 1 000€ d'intérêts, la prime est alors égale à 40% des intérêts, soit 400€
• Le montant de la prime est plafonné à 1 000€ dans le cadre d'un financement de résidence principale classique, et 1 525€ dans le cadre du financement d'une résidence principale écologique
• Enfin, à ce montant peut s'ajouter une majoration de 100€ (résidence classique) ou 153€ (résidence écologique) pour chaque membre à charge dans la famille du titulaire du PEL
• La fiscalité de la prime est identique que pour les intérêts collectés, c'est-à-dire uniquement les cotisations sociales

Pour reprendre l'exemple précédent, dans le cadre d'un PEL qui aura bénéficié des versements minimums pendant 4 ans (soit 2 340€ versés au total pour 131€ d'intérêts gagnés), la prime s'élève donc à 52,36€ brut, soit 44,24€ net.

A titre d'exemple, obtenir la prime maximale de 1 525€ au bout de 4 ans peut correspondre à un versement initial de 20 000€ couplé à des versements mensuels de 731€, afin d'obtenir un total d'intérêts générés de près de 4 000€, et donc une prime de 1 525€.

Nos conseils d'utilisation du PEL

A l'origine, le rôle premier du plan épargne logement est de faciliter l'accession à la propriété.

Mais dans la pratique, il est tout à fait possible de délaisser cet aspect pour appréhender ce livret comme un produit d'épargne, avec ses forces et ses faiblesses.

A vrai dire, face à l'engouement pour le PEL en tant que livret d'épargne pur et dur, les pouvoirs publics ont progressivement rogné sur ses avantages en instaurant de nouvelles conditions.

Dans cet article, c'est la dernière mouture qui vous a été présentée, celle datant de 2018. Or, c'est aussi de très loin la moins intéressante, avec une fiscalité plus importante sur la rémunération et l'absence de prime d'état. Alors, faut-il souscrire un PEL aujourd'hui ? Les conseils de Nextbanq.

Le PEL comme outil pour l'accès à la propriété

Pour produire des avantages conséquents, c'est-à-dire bénéficier d'un montant de prêt élevé et une prime à son niveau maximal (si vous y avez droit), l'effort d'épargne aussi doit être maximal !

En fait, c'est bien ici le problème : à moins d'investir massivement dès le départ tout en réalisant des versements à un niveau élevé, il n'est pas rare d'obtenir des résultats proches de l'anecdotique. Or, quitte à épargner en force, autant le faire sur le produit le plus rémunérateur qui soit !

Le PEL doit donc être mis ici en concurrence avec les autres produits d'épargne, et force est de constater que la comparaison est loin d'être toujours à son avantage.
Son premier concurrent est bien évidemment l'assurance vie, qui avec ses rendements souvent bien plus élevés et sa fiscalité pas si éloignée permet d'obtenir un meilleur apport au bout de la période d'épargne. Autre avantage de l'assurance vie, les fonds restent toujours disponibles !

Dans ces conditions, pour Nextbanq, le principal attrait du PEL est en fait d'inciter à une budgétisation efficace pour préparer l'avenir. De plus, nul ne peut prédire l'évolution des taux d'intérêt des crédits immobiliers, et le risque est réel de ne pas bénéficier d'un crédit à taux "réduit".

Le PEL comme outil d'épargne

Etant 100% gratuit, tout épargnant se doit de considérer le PEL dans sa stratégie d'épargne, d'autant plus que ces caractéristiques sont véritablement uniques.

Le premier point à considérer est son horizon de placement : avec une rémunération qui tombe à celle du CEL en cas de retrait / clôture avant 2 ans, c'est le cas de figure est à éviter par excellence... Nous sommes en effet clairement en présence d'un produit destiné à du moyen ou du long terme.

Mais une nouvelle fois, tout dépend des rémunérations offertes par ailleurs. D'une manière générale, celles de l'assurance vie encore une fois sont meilleures, mais le taux n'est pas fixe.

• Lire aussi : Rendement des assurances vie

En cas de retournement de tendance, la rigidité du PEL peut donc se transformer comme son meilleur atout...

Dans une stratégie de diversification de son patrimoine financier, avoir un PEL sous la main est donc une bonne idée, uniquement si vous pouvez vous permettre d'investir le minimum requis, à savoir 540€ par an.

Conclusion sur le PEL

Le Plan Epargne Logement est véritablement un pari sur l'avenir. En tant qu'épargnant ou potentiel emprunteur, son mérite est au final de vous forcer à vous poser les bonnes questions et ainsi à provoquer une prise de réflexion.

Selon l'état de vos finances, avez-vous une idée précise de vos besoins dans les prochaines années ? Avec une rémunération équivalente à celle du livret A, le PEL souffre quelque peu de la comparaison avec les fonds en euros des assurances vie. Mais ceux-ci baissent continuellement...

C'est pourquoi à moins d'un objectif très précis, nous conseillons son ouverture principalement si vous pouvez vous permettre d'immobiliser 540€ par an, afin de vous protéger si une nouvelle baisse des taux d'intérêt survient, ce qui n'est pas totalement à exclure.