Lancées en pleine épidémie de Covid, les SCPI sans frais d'entrée sont devenues des supports d'investissement incontournables en seulement quelques années. Il faut dire que leurs performances sont souvent alléchantes dans un marché qui a connu beaucoup de turbulences récemment. Alors, pari réussi pour les SCPI sans frais d'entrée ? On vous explique tout.
Quel est l'intérêt d'investir dans des SCPI sans frais d'entrée ?
Avant d'aller plus loin, voici un bref historique des principales SCPI sans frais d'entrée du marché :
- Iroko Zen par Iroko, lancée en 2020
- Neo par Novaxia, lancée en 2020
- Remake Live par Remake Asset Management, lancée en 2021
- Upeka par Axipit REP, lancée en 2023
- Mistral Sélection par Swiss Life AM France, lancée en décembre 2023
Les SCPI sans frais sont donc des Sociétés Civiles de Placement Immobilier qui ne prélèvent pas de frais de souscription lors de l'achat de parts. Ainsi, tandis que les SCPI traditionnelles facturent généralement des frais d'entrée compris entre 8% à 12%, ces SCPI "nouvelle génération" permettent donc un investissement immédiat de l'intégralité des fonds versés. Il s'agit donc là d'un argument très fort en leur faveur !
Toutefois, par rapport aux SCPI traditionnelles, la contrepartie de l'absence de frais d'entrée signifie aussi généralement des frais de gestion un peu plus élevés. Par conséquent, pour investir en scpi, tout investisseur averti se doit d'avoir une vision de long terme pour simuler la rentabilité de son investissement.
Mais il est sûr qu'à ce stade de leur développement, une partie de la réponse se trouve dans les premiers rendements servis... Allons les voir de plus près !
SCPI sans frais d'entrée : des performances à la hauteur ?
Voici l'historique des performances des SCPI sans frais d'entrée précédemment citées :
| SCPI | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs et ne sont pas constants dans le temps. | ||||
| Iroko Zen | 7,29% | 7,12% | 7,04%% | 7,01% |
| Neo | 6,02% | 6,51% | 6,33% | 6,37% |
| Remake Live | 7,50% | 7,71% | 7,65% | ❌ |
| Upeka | 7,96% | ❌ | ❌ | ❌ |
| Mistral Sélection | 8,59% | ❌ | ❌ | ❌ |
Afin de les remettre dans leur contexte, voici les performances moyennes du marché des SCPI pour ces mêmes années :
- 4,80% en 2024
- 4,52% en 2023
- 4,53% en 2022
- 4,45% en 2021
Verdict ? A première vue, les SCPI sans frais d'entrée battent donc le marché de la tête et des épaules... Toutefois, s'arrêter à ce constat serait très réducteur, car les excellentes performances des SCPI sans frais d'entrée doivent être replacées dans leur contexte. Or, la crise du Covid a rebattu les cartes, avec certaines SCPI traditionnelles (notamment de bureaux) faisant face à de grandes difficultés.
Or, avec un parc immobilier proche de zéro à l'arrivée de la pandémie, les SCPI sans frais d'entrée ont pu bénéficier d'un double avantage :
- Ne pas avoir d'engagements prépandémie, potentiellement très sensibles au changement sociétaux, comme l'immobilier de bureaux
- Avoir la souplesse pour investir dans un marché potentiellement rempli d'opportunités
Bref, pour apprécier les performances des nouveaux entrants, il est nécessaire de prendre en considération que le timing de lancement pouvait difficilement être plus favorable, même si cela ne retire rien à leur mérite.
Enfin, si l'ancienneté (ou plutôt la jeunesse !) des SCPI sans frais d'entrée est clairement un avantage pour s'adapter à la nouvelle réalité du marché immobilier dans son ensemble, le manque de recul sur les performances par rapport aux SCPI traditionnelles doit aussi être considéré. Dans ce cas précis, la réputation de la société de gestion est un critère d'autant plus important.
Que peut-on conclure sur les SCPI sans frais d'entrée ?
D'une certaine manière, l'arrivée de ce nouveau modèle économique dans le marché des SCPI rappelle celui des assurances vie en ligne, sans frais d'entrée sur les versements. Or, 15 ans après, l'absence de ces frais est presque devenue la norme ! Le marché des SCPI va-t-il suivre le même chemin ?
Il est fort probable que la réponse dépende principalement de l'engouement des Français pour ces nouveaux acteurs. En effet, si ces derniers captent toujours plus d'épargne, les SCPI traditionnelles pourront-elles longtemps rester les bras croisés ?
Fort conscientes de ces enjeux, ces dernières s'adaptent à la guerre commerciale pour attirer les nouveaux épargnants :
- A travers des offres commerciales pour des durées limitées
- A travers l'arrivée de SCPI avec des frais d'entrée réduits (de 1% à 3%), à défaut de les supprimer
Bref, plus que jamais, les frais d'entrée des SCPI sont dans l'oeil du cyclone et il est difficile d'imaginer un retour à la "normale". Toutefois, comme nous avons vu précédemment, n'oublions pas que :
- Les SCPI sans frais d'entrée ont généralement des frais de gestion plus élevés, dont l'impact est d'autant plus grand que la durée d'investissement est plus élevée
- Les excellentes performances des SCPI sans frais d'entrée s'expliquent principalement par leur jeunesse, plutôt qu'un modèle économique disruptif
Notre conclusion ? La réalité du terrain est les SCPI sans frais d'entrée ont le vent en poupe :
- à travers des campagnes de communication importantes pour des SCPI
- à travers le référencement d'un grand nombre d'entre elles dans les principales assurances vie du marché
- à travers le bouche-a-oreille
Le résultat ? En seulement quelques années, seulement une petite dizaine d'acteurs captent déjà près de 15% des nouveaux encours. Autrement dit, elles attisent fortement les convoitises, du côté des sociétés de gestion comme des investisseurs, et il y a fort à parier que ce n'est encore que le début... Si vous avez une opinion sur ce sujet, n'hésitez pas à la partager ci-dessous !
Article écrit par Emilien FRANCOISE
Emilien FRANCOISE est le fondateur de Nextbanq, site de référence dans l'univers des finances personnelles.
Titulaire d'un diplôme de grande école de commerce, il écrit des contenus indépendants à temps plein depuis 2007 avec l'ambition d'aider tous les lecteurs à améliorer leur pouvoir d'achat.
