L’ assurance vie est un formidable outil pour loger des supports financiers très diversifiés : fonds en euros, fonds d’investissement classiques, ETF, titres vifs, certificats, etc… A ce titre, l’immobilier en tant que classe d’actif ne peut être ignoré.
C'est pourquoi tous les bons contrats proposent aussi des fonds immobiliers sous forme de SCPI. Et sur le papier, cela a de quoi impressionner ! En effet, il s'agit ni plus ni moins que de mélanger l'enveloppe fiscale préférée des Français (l'assurance vie) avec leur passion pour la pierre.
Ce mariage tient-il toutes ses promesses ? Pour le savoir, partons à la découverte des avantages et des inconvénients des SCPI logées spécifiquement au sein des assurances vie.
La SCPI, un placement incontournable pour investir indirectement dans l'immobilier
La pierre constitue le socle du patrimoine des Français. Son utilité dans le cadre d'une stratégie patrimoniale n'est plus à démontrer. Toutefois, dégager des revenus immobiliers consistants demande du temps et des compétences, au-delà d'une prise de risque qui ne doit jamais être négligée.
Pour cette raison, de très nombreux investisseurs préfèrent faire confiance à des intermédiaires spécialisés plutôt que de mettre les mains dans le cambouis. Au premier rang de ces intermédiaires, nous trouvons bien évidemment les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
Voici leur fonctionnement en résumé :
- Collecte des fonds des investisseurs tentés par la pierre
- Sélection et investissement dans des projets immobiliers divers et variés (résidentiel, santé, bureaux, etc...)
- Collecte des revenus locatifs du parc immobilier
- Prélèvement des frais de gestion de la SCPI
- Redistribution des revenus aux investisseurs proportionnellement aux sommes investies
Pour un investisseur, les SCPI sont donc à considérer comme des fonds immobiliers. Très simplement, ils peuvent donc exposer une partie de leur capital à un couple rendement / risque historiquement très intéressant.
En effet, la pierre est généralement considérée comme un placement sûr et les performances des SCPI sont souvent supérieures à 5% depuis de nombreuses années.
En comparaison des rendements des fonds en euros sur la même période, on comprend donc facilement l'appétit des investisseurs pour les SCPI.
Quels sont les avantages et les points à surveiller lors d'un investissement en SCPI ? Gardez toujours à l'esprit les points suivants :
L'investissement en SCPI suscite votre intérêt ? Sachez qu'il existe un dernier domaine que nous n'avons pas encore évoqué et avec une importance fondamentale : la fiscalité. Le moment est donc venu de s'intéresser spécifiquement aux liens entre scpi et assurance vie.
Investir en SCPI : en direct ou en assurance vie ?
Historiquement, il existe deux méthodes pour souscrire des parts de SCPI :
- Soit directement auprès de la société de gestion considérée
- Soit via un intermédiaire, qui peut être une banque, un courtier ou encore un conseiller en gestion de patrimoine
Notez que quelle que soit la méthode choisie, mis à part une potentielle commission pour l'apporteur d'affaires, ce choix n'influe pas sur la gestion des parts. C'est-à-dire que l'investisseur voit ses parts inscrites dans les livres de la société de gestion et que les revenus lui sont versés sur le compte courant renseigné à l'ouverture, le plus souvent trimestriellement.
Toutefois, depuis quelques années, il faut savoir que les assurances vie intègrent de plus en plus les SCPI dans leurs gammes d'unités de compte. C'est-à-dire qu'à côté des fonds en euros et autres fonds de placement classiques, il est devenu très facile de souscrire des parts de SCPI. Dans ce cas, des différences importantes existent donc avec un achat en direct, principalement au niveau :
- des frais
- de la fiscalité
- de la liquidité
Par conséquent, si la SCPI considérée est disponible au sein de son contrat d'assurance vie, l'investisseur doit prendre le temps de la réflexion afin de faire le meilleur choix.
Est-il plus intéressant de souscrire des parts en direct ou via une assurance vie ? Le tableau comparatif ci-dessous vous apporte les éléments de réponse.
| SCPI en direct | SCPI Assurance vie | |
|---|---|---|
| Liquidité | Assez faible, de quelques semaines à quelques mois pour vendre des parts | Beaucoup plus élevée, de l'ordre de quelques jours |
| Délai de jouissance | Entre 3 et 6 mois avant de toucher les premiers revenus | Variable en fonction des compagnies d'assurance vie, mais généralement plus court, de l'ordre d'un mois |
| Revenus versés à l'investisseur | 100% des revenus | Entre 85% et 100%, selon les assurances vie |
| Frais d'entrée | Environ 10% | Un peu moins élevés, de l'ordre de 7% |
| Frais annuels de gestion | Entre 9% et 12% | Entre 9% et 12% + frais annuels de gestion de l'assurance vie, entre 0,50% et 1,20% |
| Moment de l'imposition | Tous les ans lors de la déclaration d'impôts | Uniquement au moment des retraits |
| Fiscalité des revenus fonciers | Intégrés au barème d'imposition (de 0% à 45%) + prélèvements sociaux de 17,20% | Régime fiscal de l'assurance vie, en fonction de la date du retrait : - Avant 8 ans : 17,20% de prélèvements sociaux + 12,80% = 30% (ou intégration au barème d'imposition, si celui-ci est moins élevé) - Après 8 ans : abattement annuel jusqu'à 4 600€ puis 17,20% de prélèvements sociaux + 7,50% d'imposition concernant les 150 000€ premiers euros versés (12,80% au-delà des 150 000 premiers euros versés) |
| Fiscalité des plus-values | Régime des plus-values immobilières : 19% d'imposition sur le revenu + 17,20% de prélèvements sociaux (à noter que des abattements existent à partir de la 6ème année de détention) | Régime fiscal de l'assurance vie, en fonction de la date du retrait : - Avant 8 ans : 17,20% de prélèvements sociaux + 12,80% = 30% (ou intégration au barème d'imposition, si celui-ci est moins élevé) - Après 8 ans : abattement annuel jusqu'à 4 600€ puis 17,20% de prélèvements sociaux + 7,50% d'imposition concernant les 150 000€ premiers euros versés (12,80% au-delà des 150 000 premiers euros versés) |
| Possibilité d'achat à crédit | Oui | Non |
| Succession | Intégration à l'actif successoral | Régime spécifique de l'assurance vie |
Pour répondre à la question posée, il n'existe donc pas de réponse tranchée, puisque c'est la situation personnelle de chaque investisseur qui doit être à la base de la réflexion...
Et vous, avez-vous une opinion ? N'hésitez pas à participer dans les commentaires ci-dessous !
Article écrit par Emilien FRANCOISE
Emilien FRANCOISE est le fondateur de Nextbanq, site de référence dans l'univers des finances personnelles.
Titulaire d'un diplôme de grande école de commerce, il écrit des contenus indépendants à temps plein depuis 2007 avec l'ambition d'aider tous les lecteurs à améliorer leur pouvoir d'achat.
