SCPI : 5 profils d'investisseurs très différents !

Au préalable : définissez votre profil d'investisseur

Choisir la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) avec le rendement le plus élevé de l'année passée serait beaucoup trop simple pour être une méthode efficace. A la place, il est souvent beaucoup plus judicieux de choisir la mieux adaptée à ses objectifs personnels.

Et pour cela, la première étape consiste toujours à coucher sur papier son profil d'investisseur. Ainsi, répondez aux questions ci-dessous :

• Quel est votre horizon de placement ?
• Quel est votre principal objectif financier : des revenus annuels, une plus-value ou un mélange des deux ?
• Quelle est votre tolérance au risque ?
• Ma situation fiscale nécessite-t-elle une optimisation, notamment par rapport à l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière ?
• Quelles sont vos préoccupations éthiques ou environnementales ?

Le simple fait d'avoir des réponses précises à ces questions vous simplifiera grandement la vie, et les performances potentielles. Alors, ne trichez pas !

Ainsi, du haut de notre expérience, nous remarquons qu'il existe globalement 5 profils d'investisseurs en SPCI bien distincts. Allez-vous vous retrouver dans ceux-ci ?

Profil #1 : obtenir des rendements réguliers

La recherche des rendements réguliers est un objectif souvent plébiscité par les personnes suivantes :

• Les retraités
• Les personnes à l'approche de la retraite
• Les personnes qui souhaitent rentabiliser leur rendement le plus tôt possible

Plus précisément, l'objectif est donc de sélectionner des SCPI qui génèrent des loyers élevés et réguliers, par opposition à une valorisation du bien immobilier.

Les types de SCPI à privilégier sont donc les suivants :

• SCPI de bureaux avec des immeubles bien situés et des locataires très fiables, comme des grandes entreprises ou des collectivités publiques. Les start-up adeptes du télétravail ne sont pas la cible !
• SCPI de commerce diversifiées, avec des enseignes dans des centres commerciaux, des pieds d'immeuble, des boutiques en centre-ville
• SCPI de Santé & Éducation, avec des crèches, EHPAD, cliniques, campus universitaires.

Pour ce premier profil d'investisseur, la logique est donc de privilégier des baux longs avec des propriétaires solvables, dans des secteurs montrant de la résilience.

Profil #2 : valoriser un capital

La valorisation d'un capital concerne plutôt les profils suivants :

• Actifs de moins de 40 ans
• Pour une transmission à long terme

Ici, l'objectif est donc de sélectionner des SCPI dont les biens immobiliers sont sous-évalués ou bien qui s'apprécieront avec le temps, car positionnés sur des secteurs porteurs. Les revenus sont donc souvent réinvestis, sachant qu'ils ne constituent pas la finalité première de l'investissement.

Ces profils de SCPI peuvent donc vous intéresser :

• SCPI à stratégie de plus-value : ce sont des SCPI assez flexibles dans leurs objectifs, sachant qu'acheter à bon prix, rénover ou avoir des convictions fortes sont dans leur ADN
• SCPI européennes : partant du principe que la France est un marché très mature, ces SCPI n'hésitent pas à franchir les frontières à la recherche d'opportunités
• SCPI spécialisées : par exemple dans la logistique, la santé, les data centers, etc… Ces SCPI recherchent des potentiels de croissance liés à une activité précise

Pour ce profil d'investisseur, ces SCPI ciblent des marchés en croissance ou des niches qui peuvent offrir une appréciation du patrimoine plus marquée que les secteurs traditionnels. Toutefois, les revenus distribués peuvent aussi être plus faibles ou plus volatils.

Profil #3 : maximiser les revenus et la valorisation du capital

Et après tout, pourquoi ne pas essayer de gagner sur tous les tableaux ? Ce profil d'investisseur est très à la mode ! Toutefois, le risque est que de chasser plusieurs lièvres à la fois, l'investisseur rentre bredouille…

Pour cette raison, si des SCPI peuvent répondre à ces deux objectifs à la fois, elles sont plutôt réservées à des investisseurs très expérimentés, capables d'analyser les portefeuilles immobiliers des SCPI et d'en identifier les tendances. Un exercice plutôt difficile…

Néanmoins, un jeune quadragénaire pourrait très bien se retrouver dans ce profil d'investisseur et s'orienter vers des SCPI de type diversifié.

Profil #4 : optimisation de la fiscalité et de la transmission

L'achat de parts de SCPI peut également se faire de manière à optimiser les objectifs suivants :

• réduction de l'impôt ou de l'IFI
• Facilitation de la transmission du patrimoine

Pour cela, il est nécessaire de faire une acquisition en nue-propriété. Cela permet d'acheter des parts à un prix décoté en abandonnant l'usufruit (les loyers) pendant une période donnée. Ainsi, pendant cette période, l'abandon des loyers équivaut à une absence de revenus et une diminution de la fiscalité.

À l'extinction de l'usufruit, l'investisseur récupère la pleine propriété et les revenus.

Cette méthode d'acquisition des SCPI est donc très adaptée pour préparer la retraite ou une succession, sans alourdir la fiscalité actuelle. De plus, toutes les SCPI sont potentiellement disponibles à ce type d'achat !

Profil #5 : l'investissement responsable

Finalement, pourquoi ne pas investir dans des biens immobiliers qui respectent vos idéaux éthiques et environnementaux ?

A vrai dire, il s'agit d'une thématique qui s'adresse à tous les types d'investisseurs, jeunes et moins jeunes, sachant qu'il a été prouvé maintes fois que l'investissement responsable n'était pas synonyme de performances financières inférieures.

Ainsi, le marché regorge de SCPI labellisées ISR, c'est-à-dire s'engageant à intégrer des critères de durabilité dans leur sélection et leur gestion d'actifs. Ces dernières privilégient donc des bâtiments performants énergétiquement, bien connectés, et qui favorisent le bien-être des occupants. Très souvent, des projets de revitalisation urbaine sont aussi au rendez-vous.

Conclusion

Les SCPI sont des investissements de longue durée et très peu liquides. Par conséquent, rien ne presse quant à leur souscription !

De plus, comme nous l'avons vu dans cet article, les SCPI peuvent répondre à des besoins très différents. Par conséquent, le moyen le plus sûr vers un investissement fructueux reste encore et toujours d'identifier ses besoins en fonction de son profil. Cette façon de procéder est la plus efficace pour présélectionner et éliminer d'office de très nombreuses SCPI…

Si ce travail vous paraît difficile ou si vous avez des doutes, n’hésitez pas alors à rencontrer un conseiller en gestion de patrimoine, sachant qu’une partie de son travail consiste justement à mettre en adéquation votre profil d’investisseur avec les SCPI du marché.

A propos de l'auteur

Article écrit par Emilien FRANCOISE

Emilien FRANCOISE est le fondateur de Nextbanq, site de référence dans l'univers des finances personnelles.
Titulaire d'un diplôme de grande école de commerce, il écrit des contenus indépendants à temps plein depuis 2007 avec l'ambition d'aider tous les lecteurs à améliorer leur pouvoir d'achat.