L’achat d’un bien immobilier est généralement loin d’être un fleuve tranquille…
En effet, les occasions de sortir le portefeuille sont légion !
D’où l’importance pour l’acheteur d'anticiper tous les frais potentiels, pour garder le contrôle du budget, mais aussi et surtout négocier ces frais à la baisse dès qu'une occasion se présente...
Les frais liés à l’acquisition du bien
Il faut savoir que les annonces affichées dans les agences immobilières comprennent les frais d’agence (qui sont négociables) mais pas les frais de notaire qui sont eux obligatoires (fixés par l’Etat et non négociables).
Les frais d’agence
Chaque agence est entièrement libre de fixer ses frais, qui sont généralement compris entre 3% et 7% du prix de vente du bien convoité. Il est donc tout à fait possible de négocier ces frais, surtout quand le marché de l’immobilier est orienté à la baisse. En effet, les agences immobilières ne manqueront pas de faire un effort pour sécuriser une vente le cas échéant, plutôt que de la voir attribuer à une agence concurrente. Au contraire, en période de hausse, les agences ont tendance à augmenter leurs frais pour prendre en compte que plus d’acheteurs potentiels se manifestent pour un même bien.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont absolument incompressibles et varient en fonction de l’âge du logement. Si celui-ci est considéré comme neuf (moins de 5 ans), les frais s’élèveront à environ 3,5% de la valeur de la propriété tandis que si le logement est ancien, les frais monteront à environ 8%.
Les frais de notaire ne représentent pas seulement la rémunération du notaire, mais incorporent aussi la collecte de taxe pour le compte de l’Etat ainsi que divers frais en liaison avec la vente (extrait cadastral, etc…).
La différence de frais entre l’ancien et le neuf s’explique par des niveaux de taxe différents pour ces deux catégories de logements.
Une fois les frais liés directement à l’acquisition du logement pris en considération, ne reste plus qu'à évaluer ceux liés au financement !
Les frais liés à l’emprunt : comprendre le TAEG
Dans un souci d’aider les emprunteurs à comparer efficacement les offres de crédit, toutes les banques ont l’obligation d’intégrer les frais obligatoires dans un même indice, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
Choisir le meilleur crédit revient donc à trouver le bon équilibre entre :
- Le TAEG : le taux annuel effectif global représente la compétitivité de l’offre et présente l’avantage d’être calculé par tous les établissements de la même manière, ce qui rend la comparaison facile et pertinente. A titre d’exemple, un écart de 0,50% entre deux TAEGs est considéré comme énorme.
- Le coût total : si le TAEG représente la compétitivité d’une offre de crédit, il ne faut pas oublier que le coût total de l’emprunt est surtout dépendant de la durée de remboursement. Celle-ci variant entre 10 et 40 ans, les répercussions peuvent être astronomiques sur le coût total. La bonne durée de remboursement est la plus courte dans la mesure du possible, c’est-à-dire avec un montant de mensualité ne remettant pas en question l’équilibre financier de l’emprunteur.
- La souplesse de remboursement : la plupart des crédits sont modulables. Par exemple, la possibilité d’augmenter ou diminuer le montant des mensualités, de les suspendre pour quelques mois, de rembourser le capital de manière anticipée, etc… Toutes ces options sont à négocier dès la signature du contrat. En effet, parce que ces coûts potentiels sont par nature difficiles à anticiper, ceux-ci sont donc exclus du champ du TAEG.
En gardant à l’esprit que le TAEG n’est donc pas l’unique critère de sélection pour un crédit immobilier, trouvez ci-dessous la liste de tous les frais potentiels de votre crédit immobilier, sachant que tous ne sont pas nécessairement inclus dans le TAEG, mais peuvent intervenir plus tard dans la vie du crédit.
Les frais de dossier : environ 1% du montant de l'emprunt
Les frais de dossier sont censés représenter le temps passé par le conseiller pour la prise en charge d’un dossier. Dans l’absolu, le bénéfice tiré par les banques par la vente des prêts devrait suffire à couvrir ce coût, mais dans la pratique, certains dossiers sont parfois très peu rentables.
Pour cette raison, les banques ont tendance à « sécuriser » un profit par l’intermédiaire des frais de dossier. Pour l’emprunteur, il est important de vérifier la part des frais de dossier dans le TAEG, afin de les tirer vers le bas, surtout en cas d’offre concurrente avec les frais de dossiers offerts, comme Boursorama Banque.
Les frais d’assurance : jusqu’à 0,60% en plus sur le TAEG
Pour la tranquillité d’esprit de l’emprunteur comme du banquier, le recours à une assurance est indispensable.
Pour une autre raison, cette étape est aussi à ne pas prendre à la légère : son coût. En effet, après le paiement des intérêts, il ne s’agit ni plus ni moins que du deuxième poste de dépense du prêt immobilier, pour un marché pesant plus de 6 milliards d’euros chaque année en France !
Les risques pouvant être couverts sont les suivants : décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité temporaire de travail, invalidité permanente partielle, invalidité permanente et totale, perte d’emploi ou prévoyance.
Le coût de l’assurance dépendra donc directement du nombre de risques assurés, sachant que les banques demandent obligatoirement une couverture contre le risque de décès et d’invalidité temporaire.
Une fois la couverture choisie, le coût de l’assurance est à optimiser, ce qui ne constitue pas toujours une mince affaire. En théorie, la loi permet ainsi à l’emprunteur de souscrire une assurance en dehors de l’établissement prêteur, ce qui dans les cas les plus extrêmes peut se traduire avec une économie allant jusqu’à 75% ! On est alors dans le cadre d’une délégation d’assurance.
Malheureusement, la pratique ne rejoint pas toujours la théorie. Parce que les banques gardent les cartes en main pour la validation définitive du crédit, celles-ci demandent parfois la souscription d’une assurance avec un niveau de couverture très spécifique. Bien entendu, dans ces cas, le niveau de spécificité demandé correspondra exactement à celui de l’assurance maison, tandis qu’une assurance concurrente ne pourra répondre à ses besoins que par exemple à 95%.
Il revient donc à l’emprunteur de faire valoir ses droits, même si les banques s’adaptent et proposent de plus en plus des délégations d’assurance dans des établissements partenaires, ce qui signifie malgré tout une économie pour l’emprunteur.
Dernier point à surveiller, bien qu'en principe le coût de l'assurance est compris dans le TAEG, de trop nombreux établissements ne jouent pas le jeu et présentent des TAEG hors assurance. A surveiller donc de près !
Les frais de garantie : jusqu’à environ 2% du montant du prêt, selon la garantie
En plus de l’assurance qui est obligatoire, les banques peuvent aussi demander une garantie supplémentaire, pour se couvrir en cas en de non-remboursement. La garantie n'est nullement obligatoire et ne dépend que de l’évaluation du profil de l’emprunteur.
Plusieurs formes de garantie existent : l’hypothèque, le privilège prêteur de deniers, la caution et l’inscription du nom de la banque comme bénéficiaire d’un contrat du type assurance vie.
Chaque garantie possédant ses spécificités, c’est à l’emprunteur de choisir la plus adaptée à ses besoins, sachant que l’hypothèque est la garantie la plus chère pour un montant d’environ 2% de la valeur du prêt.
Etant donné le caractère facultatif des garanties, le TAEG en général n’intègre pas cette donnée.
Toutefois, si la banque demande la présentation d’une garantie, il faut savoir que ces frais ne sont pas négociables, car très souvent liés à des actes notariés, c’est-à-dire contrôlés par l’Etat.
Les frais de modulation : très variables
Par définition, les frais de modulation ne sont pas intégrés dans le TAEG, car dépendant de la volonté de l’emprunteur de faire varier le montant des mensualités dans le futur, afin de « coller » au mieux à l’évolution de sa situation financière.
Par modulation de mensualité, on entend principalement abaisser le montant de la mensualité (mais augmenter la durée du crédit), majorer la mensualité (et réduire la durée) ou même suspendre les mensualités pour un temps donné.
Aujourd’hui, la grande majorité des banques proposent des options de modulation, mais les conditions sont très disparates : sans frais mais avec un taux plus élevé, sans frais et sans impact sur le taux ou bien avec des frais standards à chaque demande de modulation de mensualité… De plus, le profil de l’emprunteur au sein d’une même banque joue également un rôle non négligeable !
L’intérêt de l’emprunteur est donc d’effectuer des simulations de l’état futur de ses finances personnelles (de la moins bonne à la meilleure) afin de demander les options de modulation les plus précises possibles, et au meilleur prix.
Les frais de remboursement anticipé : jusqu’à 3%
En cas de rentrée d’argent importante (prime, donation, succession, etc…), pourquoi ne pas solder tout ou partie du crédit immobilier ? Se poser cette question, c’est faire un premier pas vers une diminution drastique du coût du crédit.
En effet, anticiper le remboursement du crédit permet ni plus ni moins que de s’affranchir de tous les intérêts à venir. Plus la plus durée restante est longue, plus le montant est élevé, et plus l’économie vaut donc le coup !
Si la rentrée d’argent est importante, mais pas suffisamment pour couvrir le capital restant dû, le remboursement partiel mérite alors d’être étudié afin aussi de raccourcir la durée du crédit. Mais attention tout de même à ce que l’économie réalisée dépasse largement les frais engendrés…
Car à contrario, les banques ne voient pas vraiment le remboursement anticipé d’un bon œil, synonyme pour elles de manque à gagner. C’est pourquoi des frais sont généralement prélevés sur ces opérations.
De plus, un remboursement anticipé étant par nature optionnel, ceux-ci ne sont donc pas inclus dans le TAEG. C'est pourquoi l’emprunteur doit surveiller de près l’existence de ces frais lors de la souscription du contrat, et le cas échéant les négocier, surtout si la probabilité de les payer est importante.
Heureusement, les frais de remboursement anticipé répondent à des règles strictes afin d’éviter les abus et ne peuvent donc pas dépasser un certain montant :
- Soit l’équivalent de jusqu’à 3% du capital du capital restant dû, par exemple 3 000€ pour rembourser un capital de 100 000€.
- Soit l’équivalent de jusqu’à 6 mois d’intérêts sur la somme que l’emprunteur s’apprête à rembourser de manière anticipée, par exemple 2 000€ pour rembourser un capital de 100 000€ avec un taux d’emprunt de 4%. Le détail du calcul est : 100 000 x 6 x 0.04 / 12 = 2 000€.
Les deux méthodes de calcul donnant lieu à des résultats différents, c’est toujours la méthode qui obtient le montant de frais le plus favorable à l'emprunteur qui sert de référence.
Certaines banques, comme Boursorama Banque, mettent largement en avant l’absence de frais de remboursements anticipés. Seul bémol à la pratique, et qui concerne l'immense majorité des banques, si le remboursement anticipé intervient dans le cadre d'un rachat de prêt par la concurrence, alors une clause dans le contrat prévoie tout de même le versement de ces frais.
Les frais intercalaires : des mois entiers d’intérêts supplémentaires
Les frais intercalaires n’apparaissent que dans les prêts qui servent au financement de la construction d’une maison, ou bien en cas de gros travaux. Une raison simple à cela : pour financer ce type d’achat, les banques ne libèrent pas l’argent en une seule fois, comme c’est le cas pour un bien immobilier « classique », mais en plusieurs tranches selon l’avancement des travaux (afin notamment d’éviter que l’emprunteur n’utilise ces fonds à d’autres destinations que celles prévues au départ).
Procéder de la sorte donne donc lieu au paiement d’intérêts supplémentaires qui sont appelés intercalaires. Plutôt que de commencer à rembourser des intérêts et du capital comme dans un emprunt classique, dans le cas d’une construction de logement, l’emprunteur ne paie que des intérêts pour commencer (dits intercalaires), le remboursement du capital n’intervenant que lorsque 100% des fonds ont été libérés, très souvent donc à la livraison du nouveau bien.
Le montant des intérêts intercalaires dépend donc directement du taux d’intérêt auquel l’emprunt global a été souscrit et peut donc représenter un montant important.
Malgré tout, s’il est sûr que par rapport à un emprunt classique les intérêts intercalaires peuvent apparaître comme une dépense inutile, il faut prendre en considération que très souvent l’emprunteur paie aussi un loyer pendant la période de construction de son logement.
Par conséquent, payer le montant du loyer plus les intérêts intercalaires est plus facile à supporter que le paiement du loyer plus une mensualité complète « normale ». Il s’agit donc d’une flexibilité pour l’emprunteur qui peut commencer à rembourser des mensualités pleines qu’à partir du moment de l’emménagement dans le nouveau logement, les intérêts intercalaires représentant le prix de cette flexibilité.
Dans la négociation, l’emprunteur peut demander un différé du paiement de ces frais intercalaires, ou bien demander la comparaison avec un prêt à paliers, qui permet d’économiser sur les frais intercalaires quitte à payer des mensualités constituées d’intérêts et de capital qui augmenteront au fur et à mesure.
Conclusion
A la lumière de tous ces frais obligatoires ou potentiels, acheter un bien immobilier est un exercice qui demande beaucoup de préparation. Le prix affiché en agence n'est donc que le début du chemin !
Dans la quête du meilleur financement possible, Internet peut se révéler être une aide précieuse pour de multiples raisons :
- La rapidité : plutôt que de se déplacer en agence, remplir une demande de financement peut se faire depuis le confort du domicile
- Le choix : toutes les banques, ainsi que les courtiers sont facilement accessibles
- Des conditions avantageuses : la banque en ligne Boursorama Banque n'hésite pas à concurrencer les banques traditionnelles avec des taux généralement très compétitifs, ainsi qu'un véritable effort au niveau des frais, avec l'absence de frais de dossier et de frais de remboursement anticipés
Pour toutes ces raisons, Nextbanq met donc à disposition de ses lecteurs un classement des meilleurs crédits immobiliers en ligne. Un bon moyen de débuter la chasse aux frais !
Article écrit par Emilien FRANCOISE
Emilien FRANCOISE est le fondateur de Nextbanq, site de référence dans l'univers des finances personnelles.
Titulaire d'un diplôme de grande école de commerce, il écrit des contenus indépendants à temps plein depuis 2007 avec l'ambition d'aider tous les lecteurs à améliorer leur pouvoir d'achat.
