Le Plan Epargne Logement

GuideBesoin d’épargner ou d’emprunter ? Pour vous, l’état Français a sorti de sa hotte un produit miracle : le plan épargne logement, qui allie à la fois la rémunération avantageuse d’un livret et des conditions d’emprunts compétitives… uniquement si vous avez de la chance ! En effet, son fonctionnement est si rigide que l’intérêt du PEL dépend beaucoup des circonstances du marché. Faites connaissance ici avec le PEL !

1 Le plan épargne logement en bref

Le plan épargne logement (PEL) est un livret réglementé par l’état et proposé par toutes les banques traditionnelles et certaines banques en ligne.

De par son fonctionnement très particulier, l’objectif est d’inciter les français à devenir propriétaire, mais ceux-ci restent libres de l’utilisation des fonds.

Voici les caractéristiques principales du PEL :

  • 1 seul PEL autorisé par personne
  • Le taux de rémunération est fixe pendant toute la durée du contrat, et connu dès l’ouverture
  • Les 4 premières années constituent la phase d’épargne : c’est-à-dire que le PEL fonctionne comme un livret classique, à la différence près que les retraits sont impossibles, sous peine de le clôturer automatiquement
  • Au bout de ces 4 ans d’épargne, le titulaire bénéficie de nouveaux droits : la possibilité de souscrire un emprunt à un taux connu dès le départ, ainsi qu’une prime versée par l’Etat si les fonds servent à l’obtention d’un crédit immobilier d’une résidence principale
  • Le taux du crédit est lui-aussi connu dès le départ, exactement comme la rémunération

1ère constatation : le plan épargne logement est un livret extrêmement rigide ! S’il n’est pas dénué d’avantages que nous allons expliciter très bientôt, son maniement implique la plus grande prudence…

Plus concrètement, le taux de rémunération est aujourd’hui de 2% brut soit 1,69% net depuis le 1er Février 2015, le taux du crédit associé est de 4,20%, et le montant de la prime peut atteindre 1 525€.

2 Les avantages du PEL

A vrai dire, les avantages du PEL dépendent beaucoup de la conjoncture du moment ! Sachant que l’horizon d’investissement recommandé est au minimum de 4 ans, si vous souhaitez profiter à plein régime du PEL, bien des évènements ont le temps d’arriver. Néanmoins, allons à leur rencontre.

Exactement comme sur le modèle du compte à terme, le taux de rémunération est figé dans l’encre du contrat. Aucune surprise n’est donc à prévoir de ce côté, bonne ou mauvaise.

Par conséquent, selon la durée du placement, qui peut aller jusqu’à 15 ans, et selon l’évolution des placements concurrents (livrets réglementés ou non, assurance vie, comptes à terme, etc…), le titulaire peut bénéficier d’un taux très compétitif comme très décevant. A lui de s’informer, en consultant régulièrement Nextbanq par exemple.

Toutefois, un avantage qui ne varie pas est que le taux de rémunération est exempt d’impôts sur le revenu, et est donc seulement redevable des cotisations sociales.

Pour de nombreux titulaires, le PEL est donc utilisé principalement comme un outil pour optimiser l’épargne, par exemple en fonction des fluctuations du Livret A, tandis que les avantages liés à l’obtention d’un crédit sont relégués au second plan. Mais ceux-ci peuvent être appréciés par d’autres épargnants / emprunteurs.

Dans le même esprit que pour le taux de rémunération, le taux du crédit immobilier qui peut être accordé à la suite du placement est lui-aussi connu à l’avance. Ainsi, selon l’évolution des taux d’intérêts, l’emprunteur peut avoir intérêt à souscrire au prêt ou bien tout simplement à s’en passer.

S’il décide de souscrire un crédit immobilier, l’épargnant devenu emprunteur doit toutefois d’abord passer par l’étape de sa banque : en effet, l’accord au prêt n’a rien d’automatique. Mais il s’agit d’un cas de figure fréquemment rencontré.

L’accord de la banque en poche, le taux connu, ne reste plus qu’une seule variable de taille à connaître pour l’emprunteur : le montant du prêt.

Or, celui-ci dépend directement des intérêts engrangés : plus le montant des intérêts est élevé et plus l’emprunteur peut demander un financement élevé, dans la limite de 92 000€.

La réalisation du prêt immobilier lié au PEL correspond donc bien à un pari sur l’avenir. Mais sachant que son ouverture est 100% gratuite, c’est donc une corde de plus non négligeable à l’arc des potentiels emprunteurs.

Autre avantage potentiel spécifique au PEL : la prime d’état. La fonction première du plan épargne logement étant d’encourager les Français à devenir propriétaire de leur résidence principale, l’état y va de son petit cadeau.

Sous certaines conditions, les titulaires d’un PEL peuvent ainsi recevoir jusqu’à 1 525€ lors de la souscription du prêt.

Maintenant que les présentations avec le PEL sont faites, et notamment ce qu’il est possible d’en tirer, l’heure est à passer aux détails de son fonctionnement…

3 Comment profiter du plan d’épargne logement ?

Si les avantages expliqués au-dessus peuvent se révéler bien réels, de nombreuses conditions viennent rendre le fonctionnement du plan épargne logement quelque peu compliqué… D’où l’utilité de bien s’informer.

Avant de se précipiter à mettre de l’argent de côté sur le PEL, l’épargnant doit toujours garder en tête que :

  • Les retraits sont impossibles : à moins de clôturer le PEL, il est impossible d’effectuer des retraits. L’épargne est donc complètement bloquée. Cependant, il est toujours possible d’ouvrir un nouveau PEL dans la foulée.
  • Attention à la clôture dans les 2 premières années : la rémunération appliquée n’est plus celle du PEL, mais celle du Compte Epargne Logement (CEL), qui est bien plus faible
  • Le solde minimum à l’ouverture est de 225€, et l’équivalent de 45€ par mois doit être impérativement versé sur le PEL tous les ans, soit 540€ dans l’année.
  • Le montant maximal des dépôts est de 61 200€.

La phase d’épargne est donc strictement encadrée et permet d’engendrer des intérêts. Or, c’est selon le montant de ces intérêts, et donc de l’effort d’épargne fourni, que les avantages du PEL vont se mettre en place, et sous certaines conditions.

Après les 4 ans de la phase d’épargne, la phase de crédit prend le relais pour une durée de 11 ans. C’est-à-dire que pendant cette période le titulaire peut demander à tout moment la conversion en un prêt des droits acquis par l’accumulation des intérêts perçus. La phase de crédit est divisée de la manière suivante :

  • Entre 4 et 10 ans : l’épargnant est libre de continuer à effectuer des versements s’il le souhaite
  • Entre 10 et 15 ans : le plan est figé, c’est-à-dire que les versements ne sont plus possibles, mais les intérêts continuent de s’accumuler normalement
  • Après 15 ans : le PEL expire, c’est-à-dire que la banque le transforme en un livret d’épargne classique et l’épargnant perd ses droits au prêt

Lorsque l’épargnant décide de se muer en emprunteur, le financement doit impérativement se porter sur une résidence principale s’il souhaite profiter du prêt "spécial PEL". La notion de résidence principale regroupe les cas suivants :

  • Achat, construction ou rénovation
  • Pour son propre compte, un membre de sa famille ou un locataire
  • Achat de parts dans une SCPI

Ces conditions réunies, quel prêt est en droit d’attendre le titulaire d’un PEL ? Eh bien, sous réserve d’acceptation de la banque, celui-ci ressemblera à :

  • Durée : entre 2 et 15 ans, c’est l’emprunteur qui décide
  • Taux : comme vu précédemment, depuis l’ouverture du contrat, le taux est connu
  • Montant : le montant dépend d’un calcul assez compliqué. Globalement, c’est la somme des intérêts gagnés qui rentre en considération. Ce qu’il faut retenir est que plus la durée choisie est courte, et plus le montant du prêt pourra être élevé. L’inverse est bien entendu vrai également. A titre d’exemple, au bout de 4 ans de placement avec des versements minimums (225€ + 45 x 12 x 4 = 2 340€), le montant du prêt peut s’élèver à 1 654€ dans le cadre d’une durée de 15 ans et de 12 611€ dans le cadre d’une durée de 2 ans.

Dans la pratique, le PEL ne permet quasiment jamais de couvrir l’achat d’une résidence principale, mais est en fait utilisé en complément d’un prêt immobilier principal, dans le cadre d’un prêt à paliers. Si les taux jouent en la faveur du titulaire d’un PEL, c’est donc aussi un moyen de baisser le coût total du financement de la résidence principale.

Mais ce n’est pas tout. Si le titulaire d’un PEL décide de passer à l’acte concernant la réalisation de son prêt, et uniquement dans ce cas de figure, le titulaire permet aussi de recevoir une prime versée par l’état, selon les conditions suivantes :

  • Le montant du prêt doit être au minimum de 5 000€
  • Le montant de la prime équivaut à 40% des intérêts acquis. Par exemple, si un PEL a généré au total 1 000€ d’intérêts, la prime est alors égale à 200€
  • Le montant de la prime est plafonné à 1 000€ dans le cadre d’un financement de résidence principale classique, et 1 525€ dans le cadre du financement d’une résidence principale écologique
  • Enfin, à ce montant peut s’ajouter une majoration de 100€ (résidence classique) ou 153€ (résidence écologique) pour chaque membre à charge dans la famille du titulaire du PEL
  • La fiscalité de la prime est identique que pour les intérêts collectés, c’est-à-dire uniquement les cotisations sociales

Pour reprendre l’exemple précédent, dans le cadre d’un PEL qui aura bénéficié des versements minimums pendant 4 ans (soit 2 340€ versés au total pour 131€ d’intérêts gagnés), la prime s’élève donc à 52,36€ brute, soit 44,24€ nette.

A titre d’exemple, obtenir la prime maximale de 1 525€ au bout de 4 ans peut correspondre à un versement initial de 20 000€ couplé à des versements mensuels de 731€, afin d’obtenir un total d’intérêts générés de près de 4 000€, et donc une prime de 1 525€.

Une subtilité pour finir : si la phase d’épargne est bien de 4 ans, en cas de clôture du PEL entre la 3ème et la 4ème année, le titulaire a tout de même le droit de solliciter un prêt, mais en cas d’acceptation, le montant de la prime n’est plus que de 20% des intérêts gagnés et non de 40%.

4 Conseils sur l’utilisation du PEL

A l’origine, le rôle premier du plan épargne logement est de faciliter l’accession à la propriété. Mais dans la pratique, il est tout à fait possible de délaisser cet aspect pour appréhender ce livret comme un produit d’épargne, avec ses forces et ses faiblesses.

A vrai dire, face à l’engouement pour le PEL en tant que livret d’épargne pur et dur, les pouvoirs publics ont progressivement rogné sur ses avantages en instaurant de nouvelles conditions. Dans cet article, c’est la dernière mouture qui vous a été présenté, celle datant de 2011.

Comment utiliser efficacement le PEL aujourd’hui ? Nextbanq vous livre ici son avis !

Pour produire des avantages conséquents, c’est-à-dire bénéficier d’un montant de prêt élevé et une prime à son niveau maximal, l’effort d’épargne aussi doit être maximal ! En fait, c’est bien ici le problème, à moins d’investir massivement dès le départ pour produire un maximum d’intérêts – et donc de droits au prêt – tout en réalisant des versements à un niveau élevé, il n’est pas rare d’obtenir des résultats proches de l’anecdotique…

Or, quitte à épargner en force, autant le faire sur le produit le plus rémunérateur qui soit ! Le PEL doit donc être mis ici en concurrence avec les autres produits d’épargne, et force est de constater que la comparaison est loin d’être toujours à son avantage. Même si les circonstances varient souvent.
Son premier concurrent est l’assurance vie, qui avec ses rendements souvent bien plus élevés et sa fiscalité pas si loin éloignée permet généralement d’obtenir un meilleur apport au bout de la période d’épargne. Autre avantage de l’assurance vie, les fonds restent toujours disponibles !

Dans ces conditions, pour Nextbanq, le principal attrait du PEL est en fait d’inciter à une budgétisation efficace pour préparer l’avenir. De plus, nul ne peut prédire l’évolution des taux d’intérêt des crédits immobilier, et le risque est réel de ne pas bénéficier d’un crédit à taux "réduit".

Etant 100% gratuit, tout épargnant se doit de considérer le PEL dans sa stratégie d’épargne, surtout que ces caractéristiques sont véritablement uniques.

Le 1er point à considérer est son horizon de placement : avec une rémunération qui tombe à celle du CEL en cas de retrait / clôture avant 2 ans, ce cas de figure est à éviter par excellence… Nous sommes en effet clairement en présence d’un produit destiné à du moyen ou du long terme.

Mais une nouvelle fois, tout dépend des rémunérations offertes par ailleurs. Celles-ci étant particulièrement fluctuantes (comptes à terme, assurance vie, livrets d’épargne, etc…), la rigidité du taux de rémunération du PEL peut paradoxalement se transformer comme son meilleur atout. Selon les cycles, il est ainsi tout à fait possible de voir le PEL offrir une rémunération dans le haut du panier. Si tel est le cas, selon Nextbanq, le PEL aurait alors toute sa place dans une stratégie de diversification de son patrimoine financier.

Pour finir, bien qu’il soit impossible de prédire tous les cas de figure d’évolution des taux, l’avis de Nextbanq concernant le PEL est d’essayer de faire d’une pierre deux coups : c’est-à-dire dans un premier temps de rechercher avant toute autre considération la rentabilité, et si le PEL répond à ce critère, alors analyser ensuite l’intérêt à souscrire un crédit.
Si ce critère n’est pas rempli, alors il y aurait fort à parier qu’un autre produit permette d’obtenir une meilleure rentabilité, et donc un meilleur apport en vue d’une demande de financement, quitte à mettre de côté la possibilité de souscrire un crédit avec un taux compétitif, mais incertains en termes de probabilités.

 

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